Покачващите се цени на имотите са основен елемент в няколко взаимносвързани обществени теми – има ли имотен балон, има ли презастрояване, финансова култура и инвестиции на домакинствата, демографска политика, сиви капитали и пране на пари. Описал съм позицията си, че имотния пазар не работи на пазарен принцип и защо въобще се говори за презастрояване макар да няма формална дефиниция.
Днес ще засегна друг аспект – статистиката за цените на имотите. Разделям я от данните за брой жилища пуснати на пазара, жилищна площ и отпуснати ипотеки. За тях препоръчвам да погледнете скорошната статия на Капитал и суровите данни от НСИ. Тук искам да погледнем това, което според мен е основен фактор в ценообразуването в сектора – следенето на т.н. „пазарни цени“.
Новини за покачването им навсякъде в България виждаме постоянно. Наскоро беше обявено, че България е сред рекордьорите по това отношение. Достатъчни са данните на Евростат, които ни поставят на 7-мо място по ръст за последните 15 години. 8-мо, ако включим Исландия. Тук ще намерите суровите данни по тримесечия.
За това, разбира се, има много фактори включително финансова култура, несигурност на инвестициите, влошен бизнес климат и липса на върховенство на закона, вътрешна миграция, пране на пари, ръст на доходите на част от населението та дори и обратна миграция от диаспорите.
Тезата ми обаче е, че има твърде много променливи в източниците на данни за цените на имотите, за които е практически невъзможно да контролираме и изчистим. Така според мен няма нито една оценка за пазара, която да може да твърди, че е вярна или дори, че може да следи динамика през времето. Разделям причините в четири категории.
Некоректни практики на брокери
Често изследвания и статистики за цените на имотите, особено що се отнася до разбивка по квартали, използват извадки от текущи обяви от сайтовете за имоти. Някои, включително най-известният imot.bg, включват дори историческа справка за избрания район. Взимайки квадратурата и параметрите на жилището лесно може да се изчисли средна цена на кв.м.
Проблемът с този подход е, че огромна част от обявите са фалшиви. Според брокери половината обяви, с които се свързват, се оказват на несъществуващи имоти и служат само като въдица за привличане на интерес след което се представят други жилища и сгради. Дори когато са истински оказва се, че параметри като квадратура, брой стаи, наличие на паркоместа и дори района на сградата са подменени.
Такива нелоялни практики са масови и затова много брокери призовават за регулиране на сектора. Като пример се дава Франция, където след 2-3 подобни измамни обяви или нарушения на кодекс лицето получава забрана да упражнява професията за дадено време. Доколкото искането за внасяне на ред се подкрепя от много фирми за недвижими имоти, брокери са ми споделяли, че най-големите и известни само формално са зад тази идея, но лобират да не види бял свят.
Друг източник на данни са самите комисионни на брокерите. Те знаят много добре кои обяви стигат до сделки, на каква цена се изповядват и колко реално е платено. В края на краищата на база именно платените пари получават комисионна. Тази информация обаче надали ще види бял свят, но дори да я получим, не може да се очаква, че ще е надеждна през времето, а и агенциите не покриват целия пазар на имоти – има много сделки директно със строител или без посредник.
Дори да изключим последното и дори оценката за 50% фалшиви обяви да е завишена, достатъчно е да са само една трета, за да прави тази вариация абсолютно неизползваеми публичните данни от подобни сайтове за оценка цената на жилищата.
Разлики в параметри на жилищата
Дори да можем да отсеем реалните обяви от публично достъпните, има разлики в самите имоти. Най-очевидна е квадратурата. Докато старите жилища се мерят по т.н. светла част или само видимия под на апартамент, например, при новите се броят вътрешни стени и целите балкони. Отделно на места включват общите части и понякога по различен начин. Когато се върнах от Германия се наложи в рамките на две седмици да огледам десетки апартаменти. Това ми даде възможност да сравня в кратък отрязък разликите между обявите и реалността. Квадратурата се разминаваше понякога с 50% от реалната жилищна площ.
Това непостоянство на това как се мери квадратурата означава, че не може да се сравняват имоти и цената им на кв.м. Тъй като в един район често се среща различни агенции да имат повече или по-малко обяви в зависимост от периода значи, че „динамиката“ на описанията се разминава и през времето и съвсем не може да сравняваме тримесечие за тримесечие или година.
Дори по-голям ефект има степента на завършване на сградата и жилището. Често сделки за жилища се правят на зелено, отделни обяви за които не се публикуват в сайтовете за имоти и не минават през агенции, т.н. там няма данни за тях. Цената им принципно е по-малка, но предвид, че жилището може да е готово след 2, 5 или 10 г. в зависимост от това колко е читав строителят, тези сделки не може да се слагат в една графа с препродажбата на жилища. В тази връзка, дори да получим данни за и да вкараме сделките на зелено в статистиката, нелоялни бизнес практики като късане на договор и прекомерни индексации означават, че за същото жилище получаваме две цени в различни години без дори да е предадено. Индексацията е параметър, за който също не научаваме и реално завишава значително платеното за едно жилище. Дори да научим за него кога го броим към статистиката – към годината на договора, кога се прехвърли или към годината на акт 16? А ако така и не получи такъв?
Доколкото агенциите за недвижими имоти и сайтовете с обяви посочват дали едно жилище е завършено, на мазилка или за ремонт, всеки търсил жилище знае, че тези също подвеждат силно и варират в широки граници. Покачващата се цена на майстори и материали именно заради огромния брой празни жилища и масовото вливане на пари в сектора води до допълнителен разход от 10 до 30% от цената на къща или апартамент за ремонт и обзавеждане. Оскъпяването на жилището след това е дори по-голямо.
Изброените широки граници са невъзможни да се изчистят в данните без да се посети всеки отделен апартамент и оцени по единни стандарти, което е практически невъзможно, но и не би било допуснато от самите брокери и продаващи.
Данъчни измами, сделки на сиво и други схеми
Тук може би може да се изпише най-много и затова ще гледам да маркирам основните. Най-очевидната е подписване на договор на занижени цени и даване на остатъка на ръка. Така се избягва от една страна плащането на данък, а от друга помага да се изперат незаконни или просто недекларирани пред НАП пари. По същия начин, но без доплащане на ръка, е документирано да се осъществява корупция, в които апартаменти (с и без асансьори) практически се подаряват на депутати, общински съветници, висши магистрати и техни роднини.
Така се зачерква друг източник на данни за сключените сделки – имотния регистър и нотариалните актове. Доколкото реалната цена на сделката е различна независимо дали се доплаща в кеш, в натура, с прокаран закон или с отсъждане по дело, няма как да я установим с точност. В някои случаи има вписани ипотеки, което помага. Тези обаче са едва една трета от сделките в последните тримесечия. Също така не гарантират, че няма пари или услуги под масата, защото често нотариуси и банки си затварят очите за подобни практики.
Не трябва да забравяме, че има немалко жилища в сгради без акт 16 или дори разрешения за строеж. Колко точно са всъщност никой не знае. Оказва се, че документите са пръснати между няколко институции в зависимост от типа сграда и почти никоя от тях не иска да ги дава или дори да сподели справка. Все още работя по това. ДНСК поне започна да сканира и публикува всички разрешения за строеж. Става бавно и е трудно да намери точно каквото му трябва човек, но може би ще се случи. Известни са обаче сгради, които имат тези проблеми и при оглед с неохота го признават, ако се сетите да питате. В такива случаи жилищата са обикновено с по-ниски цени, но следва ли да се включват в индексите при условие, че там не следва да живее никой и дори трябва да бъдат разрушени?
Вече стана дума за схемите с късане на договори на зелено и препродажба. Друга практика е да не се продава самият апартамент, а фирма, която държи собствеността и всеки купувач взима дялове в дружеството. Останалото се урежда с вътрешни договорки. Така реално продажба на имот няма, а от там се спестяват куп данъци. НАП санкционира Артекс преди години именно за това посочвайки очевидното, че сделките са фиктивни с цел избягване на данъци. Административният съд обаче взе страната на небезизвестният строител и дори отсъди да им платим от данъците си обезщетение. Това след като им опростиха 20 млн. лв. данъци, но преди според медиите ключови политици да получат евтини апартаменти. Идентична схема нашумя наскоро във връзка със Сарафов, където придобиване на имот на нелогично ниска цена беше разкрита и връзка с нелегалната фабрика за цигари свързана с Таки и Пеевски.
Доколкото изброеното и много други нелоялни и откровено незаконни практики прикриват други незаконни действия, за целите на статистиката за имотния пазар обезсмислят данните от държавни институции, официални документи или вътрешни извадки на самите агенции за имоти. В случая цените може да се занижават, но не може да се твърди дали и до колко това компенсира спекулативното завишаване от други фактори, както и че е постоянно през времето, което да позволява сравнението, което четем в медиите.
Вторичен пазар на имоти и ценообразуване
Тук се комбинират ефектите от няколко фактора, но като психологически ефект. Публичните данни и щедрите обещания на брокерите създават очаквания у продаващите и те съвсем очаквано залагат завишени цени.
Всъщност, нерядко се случва имоти да се слагат на неразумно висока цена въпреки предупрежденията дори на агенциите. Виждаме такива да престояват и да се публикуват отново и отново с месеци. Причината е, че собствениците нямат нужда от парите веднага, но оставят жилището „на пазара“ в случай, че някой се подлъже и получат цена доста над очакваното. В друг сектор би се нарекло limit sell order. Резултат е от „паркираните“ в имотите пари и неразумните очаквания към пазара. Вторичният ефект е още по-надута статистика от обявите за даден район.
Тук голямо влияние имат оценителите на имоти, за които ще стане дума след малко. Те се вглеждат по-дълбоко в състоянието на имота, сградата и обзавеждането, но в крайна сметка се влияят и придържат към същите метрики и изначално грешни източници за цени. Оценките се използват също като индикативни цени при препродажба или при пускане на нови жилища на зелено. Това затваря цикъла захранвайки същата мелница на фалшиви, неравномерно завишени, неправилно отчетени или неосъществени продажби.
Липса на данни, регулация и прозрачност
Тук някой би отправил критика, че привидно голяма част от тезата ми се базира на наблюдения върху пазара на имоти, обявите, разговори с архитекти и брокери, както и от собственото ми търсене на жилище. Този някой може би имал право доколкото не излизам с точни числа (или карти) на отклонение на цени, разминавания на оферти и сключени сделки. Същността на тази теза обаче е, че това са добре известни фактори и проблеми, за които се говори отдавна, но са проблем именно, защото не са измерими, предвидими и най-вече са непостоянни в ефекта си върху пазара.
Аналогично, когато писах за абортите в България, изписах надълго и широко защо не може да се вярва на данните на НЦОЗА. Разликата там обаче е, че освен, че са единственият наличен официален източник на информация, става дума за що-горе едно число с малко демографски променливи, които от своя страна са добре документирани и ясно определени – раждаемост, брой жени по възрастови групи и прочие. Не това е положението при данните за цените на имотите. Като антипример често давам данните на НЗОК за ражданията, които не само са неясни като методология, но и отчетливо непостоянни като неточност през времето.
За да имаме по-добри данни за имотите, трябват три неща. Първо, както стана дума по-рано, трябва да се регулира сектора на посредниците. Брокерите да носят отговорност за фалшиви или силно подвеждащи обяви. Трябва да има единна методология за описване, измерване и публикуване на имотите, за да не подвеждат и да може да се сравнява. Трябва всички документи покрай строителството и цени на вписване на имоти да бъдат публични, лесно и безплатно достъпни. Това ще заличи огромна част от несигурността, която описах до тук. Несигурност, която за пореден път твърдя, че прави практически всички сензационни заглавия в медии, оценки на агенции за недвижими имоти и индекси за цените на пазара най-малкото безпредметни.
Защо има значение отвъд заглавията?
Правилно е да се запитаме на този етап дали нещо от това има значение. Все пак, хората купуват и продават постоянно жилища на тези цени, видимо има търсене, което се среща с това предлагане. Идеята на пазарът все пак е именно тази и в самото начало започнах с това, че има рекорден брой сделки и ипотеки.
Първият проблем е, че има хора на пазара, които нямат особен избор. Задомяват се, раждат им се деца, връщат се от чужбина или си намират нова работа в друг град. Тогава въпросът е не дали да се вземе жилище, а какво и къде могат да си позволят и какъв дял от дохода им в следващите 20 години ще отделят. Изкуствено завишените цени на имотите означават, че ще ограничат финансовата си сигурност и икономическа активност в бъдеще, ще ограничат района, в който ще е удобно да търсят работа, градина и училище и в най-лошия според мен случай – ще повлияе на решението им да имат повече деца заради недостатъчно място. Именно жилищното пространство е сред основните рискови фактори, които се посочват от изследващите демографската криза в съвременния свят и има ясни белези за това от индустриалната революция до сега.
Стана въпрос обаче вече за оценителите и там се крие риск за банковата и застрахователната система. Зачетете се по-подробно в стандарта за оценка на сайта на Камарата на независимите оценители в България или дори в оценката на собствения си имот, ако имате такава. Ще откриете, че използват именно данните изброени до тук с всичките условности и неконтролируеми и измерими променили, които им влияят. С други думи, доколкото те се вглеждат по-добре в състоянието на жилището, в крайна сметка отново разчитат на поне 30% фалшиви обяви, други с нереалистични цени при сключени сделки на доста по-ниски цени, пари под масата или в магистратска натура.
Доколкото тези оценки влияят например на вноската ви за често задължителната застраховка живот към ипотеката води до оскъпяване за вас. Системно обаче те имат потенциално пагубен ефект върху активите на банките и дейността на застрахователните дружества. По всичко личи, че рисковите отдели на същите са съвсем наясно с този проблем, но предвид другите им практики, злоупотреби, проблеми с регулатори и дори съмнения за съдействие при пране на пари, надали трябва да ни учудва. Разчитат на видимо надути оценки в един откровено надут балон, за да не трябва да отписват активи и да покажат реалното състояние, до което нерентабилното отпускане на ипотеки ги е докарало.
Може би единственото нещо, върху което тези оценки не влияят, са данъчните такива. От там данъците върху имотите са абсурдно ниски в сравнение с това, което виждаме като обороти. След редица противоречиви решения на Конституционния съд са ограничени и механизмите, с които може да се облага спекулативното естество на значителна част от пазара обсъждано тук.
Какво следва?
Ако вярваме на НСИ – още стотици хиляди кв. м. жилищна площ всяка година. Вече са разрешени милиони още за застрояване из страната. Националната асоциация на строителните предприемачи освен да настоява, че няма такова нещо като презастрояване, твърди, че решението за високите цени е леенето на много повече бетон. Т.е. повече предлагане. Предвид обсъденото вече ценообразуване, нелоялни практики и индексация, това бързо се разпознава като поредната подмяна.
Казах, че имотният пазар не работи на пазарен принцип, защото не е основан на нужда за дадената стока – в случая жилище, което да се обитава по един или друг начин, а на спекулативната му стойност. Доколкото има несъмнено много хора търсещи жилище, в което да живеят, вече между 20 и 40% в зависимост от града остават празни. Така същите разбираемо могат да се определят като нищо повече от бетонно крипто.
Постоянно се пита дали и кога ще се спука балонът. Истината е, че никой не знае. Това не значи, че междувременно щетата върху икономиката, прането на пари, финансовото състояние на населението и дори демографската криза не е истинска. В няколко интервюта наскоро споделих мнението си, че ще видим срив едва когато има значително намаление на доходите и свободните капитали най-вече в два сектора на обществото. Първият е IT индустрията, където сериозен и най-важното продължителен спад в позициите на IT специалисти ще накара много да се освобождават от инвестиции в такива имоти. Вторият е спиране на еврофондове и/или работеща прокуратура и регулаторни органи, които по един или друг начин спират краденето на обществен ресурс и изпирането му. И в двата случая пазарът ще бъде залят от до сега високо оценени жилища и ще се види липсата на търсене отвъд базовата жилищна нужда. Тогава вече ще имаме редица други проблеми в допълнение на тези, които природата ни донася.
Съгласни ли се с тезата ми? Ако не, ще се радвам да споделите в коментарите кои източници на данни за цените на имотите смятате за надеждни, защо и как се контролира за променливите и условностите, които изброих.
Е то никога никога данните няма да са чисти. Това не означава, че са неизползваеми.
Има и още замърсяващи фактори, които не са споменати. Цената, обявена в имотен портал, и реалната цена на сделката например често се различават значително. Това, че са публикувани 20 обяви за квартал за по 3000 евро на квадрат, които не са се продали от 3 години и само си „завишават“ стойността служебно като мине време, не показва истинска цена на квартала.
Въпреки това, параметрите на жилищния пазар не се сменят значително от Q до Q. Броят фалшиви обяви е сравним процент с броя в предното Q. Отстъпките от около 3-5 процента от цената са подобни във времеви периоди и т.н.
Според мен цените са общо взето реални. Те отразяват предлагането и показват като купувач „ако искаш да си купиш“, откъде тръгваш. Обявите са подвеждащи, а това по-скоро води до по-висока сума, която трябва да се задели. Всеки брокер пропуска да спомене, че жилището е 2.30 височина, че то не било баш този квартал, а близкия съседния, не толкова престижен, ама на 5 минути било. Не било първи етаж, било партерен и т.н.
Т.е. ако като купувач искаш нещо да намериш, реалната цена, която ще трябва да платиш, като включим масовите подвеждания, е дори по-висока от това, което показва пазара.
Единственото което обуславя тези цени, е високото търсене. Особено за големите градове. Това все пак е инфраструктурата на живота. Човек да е подсигурен откъм жилище, работа, образование, детски градини и т.н. Ако цените бяха реални, нямаше да има сторителен бум. „Бумове“ има там, където има предприемаческа възможност, т.е. високи маржове на печалба, които да плащат купувачите.
Мантрата с богатите IT-та, които имат по 5 апартамента, доста се изтърка, а и никога не е била вярна.
В IT сектора съм от 25 години. Вярно е, че хората в сектора взимат по-високи заплати от средното, но в никакъв случай не и петцифрени суми. Разбира се, има и хора, които взимат над 10 000 лева, но масовката е на заплата между 3 и 8 хиляди в зависимост от позицията, опита, компанията. Обаче дори с 8 000 лева заплата, при настоящите цени на жилищата трудно може да се изплаща повече от една ипотека освен ако не говорим за две двустайни панелки в Люлин. Наблюденията ми са, че хората с високи заплати обикновено купуват само едно, по-голямо и добре обзаведено жилище за лично ползване. Онези с повечето апартаменти са обикновено хора със собствен биззнес, къде легален, къде в сивия сектор, които имат много налични пари.
Често подкрепям и следя активно публикациите ви, и не мога да не се съглася с голяма част от написаното.
Като оценител на недвижими имоти все пак няма как да не коментирам публикацията в частта, касаеща именно професията ми. Ние, оценителите, с години изграждаме името и експертизата си. За разлика от бранша на имотните посредници, оценителският бранш е регулиран. Съществуват Законът за независимите оценители и професионална организация – КНОБ. Спазват се български и международни стандарти за оценяване, а всеки, който намира една или друга практика или становище от страна на оценителите за некоректна, „надута“, „занижена“ или подвеждаща, може да подаде сигнал към съответната комисия.
Много е важно да уточня, че изведената от оценителя пазарна стойност е СТАНОВИЩЕ, а не цена. Съгласно Европейските стандарти за оценяване това становище е:
„Оценената сума, срещу която имотът би трябвало да бъде разменен към датата на оценка между желаещ купувач и желаещ продавач, действащи независимо един от друг, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда.“
Всяка една дума в определението е със сериозна тежест.
И тук се връщам на мътния информационен поток и как се „плува“ в него. Ами, трудно се плува. Преди две години започнах сама да събирам информация за пазара. Събирам същите тези обяви от имотни портали, за които говорите, и на база опита ми като оценител съм си разработила система за почистване и подреждане на данните. През сайта си споделям всяка седмица резултатите от изследванията. Какъв процент са фалшивите обяви? Трудно е да се каже, но работя с допускането, че относително същият процент фалшиви предложения се публикуват всяка седмица. Относно залежалите такива – софтуерът ги изчиства.
Дали са напълно чисти данните? Не, не са и вероятно никога няма да бъдат, но, както казва Георги по-горе, това не значи, че са неизползваеми. На мен ми помагат да следя предлагането, като моят фокус не е върху стойността на офертите, а върху динамиката на тяхната промяна – като нива и обем.
Темата с “празните и тъмни имоти” отново се споменава изключително погрешно и без вникване и разбиране защо тези имоти са празни и какво всъщност значи това един имот да е тъмен/празен и причините зад това.
Първо основните причини за “празни имоти “ в столицата и извън нея са коренно различни, ако погледнем София основните причини тези имоти да са на пръв поглед празни са следните:
– Издадени на Ш.З ново строителство, чиито собственици събират средства или майстори/материали за ремонт или са в процес на ремонт, обзавеждане.
– Стари жилища в лошо състояние наследени от починали възрастни роднини в които трябва да се налеят 6 цифрени суми за ремонт за да може имота да е обитаем.
– Наследствени жилища с множество наследници, които са в несъгласие как да се оперира с недвижимото имущество или са в процес на съдебни делби и други спорове.
– Имоти, които се отдават под наем на сиво, без договори с кешови заплащания на наеми.
– Имоти закупени за подрастващи, в които тепърва в следващите години някой ще встъпи да живее(дете/внук и тн)
-Имоти с разнообразни тежести, възбрани, искови молби и тн.
Всички тези имоти са на пръв поглед “празни”, но те обективно не са част от пазара поради споменатите причини/тежести.
Този pool от недвижимости не могат лесно или изобщо да излезнат на пазара по какъвто и да е начин, без сериозни капиталови и времеви инвестиции(каквито собствениците им нямат обикновено) и по този начин да изменят предлагането и търсене.
Аргумента, който погрешно много хора правят, включително собственика на статията наподобява следният, актуален казус, а именно цената на златото.
И аз с вашата логика питам следното:
“Защо златото е толкова скъпо, като я гледай какви колосални количества има във “Форт Нокс” и още безкрай други резерви”
Ето, седят заключени на тъмно, нито се използват в създаването на платки, машини, индустрия, бижута, батерии и тн.
И въпреки това, златото с рекорден ръст.
Като тук дори не споменавам панелното строителство, което част от него вече е с изтекла експлоатационна годност и след още 20/30 години несанирани панелни блокове най-вероятно ще започнат да бъдат обявявани за негодни за живот и събаряни поради опасност от срутване. А и да не забравяме, че над 20/30% от строителният фонд е панелно строителство.
Друг фактор, който изключително много бърка статистиката е, че се взимат стойности за празни жилища в цялата държава и се прави съпоставка с цените в София.
Как на мен като Софиянец ми помага в търсенето на жилище в София, това че в Русе или Ямбол има 40% празни имоти? Как това променя предлагането и търсене в София?
Друг фактор, който изключително много се надценява и преекспонира е това с прането на пари. Аз не съм сигурен, че има хора, които притежават имот и ще са склонни да вземат значителна част от сумата на този имот в кеш, камоли цялата. Защо аз като собственик на апартамент, бих взел утре 6 цифрена сума в кеш за моят актив, пари, които нито мога да внеса в банката лесно, нито мога да купя нещо с тях и буквално от светли пари, аз сам съм ги превърнал в сиви занижавайки си оценката на актива и взимайки разликата кеш. И това особено предвид предстоящото идване на еврото. Аз не споря, че има желаещи за пране на пари, но като продаваш нещо и взимаш голямо количество в брой в Български Лева, ти освен парите, взимаш и проблеми на това да изсветлиш тези пари, а и хората подценяват колко се труди НАП особено с дефицитите на бюджетите последните 3 години.
Тъй че изобщо не е толкова лесна и директна схемата и твърдението “ама те цените са такива защото те всички лоши перат пари и надуват пазара”.
Plamen е написал доста неверни неща. Достатъчно е да се разходиш вечер в новопостроено гето и да видиш колко апартаменти са тъмни.
Пари не се перат в пералня, а в имоти, хотери и казина.. Основният източник на средства е наркотрафика – по информация на Интерпол 60-80% от хероина и кокаина за Европа минава през България или български посредници (сетете се за Брендо как сам.влезе в затвора и кораба на Домусчиеви). Много собственици взимат кеш, и то не лева, а конвертируеми валути, льольо.
@Георги Пачов – Всичко, което споменаваш, съм го обсъдил в статията. Давам пример с данните за абортите, където данните на НЦОЗА са пословично ненадеждни, но са единствените налични и има индикации, че поне са „грешни с постоянство“ през времето. Далеч не може да твърдим това за имотите. 3-те процента, които споменаваш разминаваме между оферта и сделка бяха всъщност 15% миналата година и 30% през 2020-та.
По-важно обаче не е вярно, че това е просто „инфраструктура на живота“. Именно в статията коментирам как пазара е изкривен изкуствено до степен, в която изисква значително по-голям ресурс от бюджета на семейства, които наистина имат нужда от жилище. Тази нужда, за която говориш, говори не че някой е готов да плати дадена цена, т.е. е разумна, а че няма избор и се лишава от други, неща. В краен случай – по-малко деца, от където идва аргумента ми, че изброените подробно проблеми горе влияят на демографията.
@Андрей Марков – разбирам скептицизма, но говоря от наблюдения в множество компании. Макар IT секторът далеч да не е основен като брой служители в България, факт е, че заплатите са значително над средните и неоспорим факт е, че остава свободен капитал. Всеки решава как да похарчи или инвестира тези пари. Разбира се, повечето ги влагат в собствено жилище. Има немалко, които взимат крипто или инвестират серийно в жилища, които изплащат подред от наемите. Тези с по-добра финансова култура залагат на взаимни фондове, eft и акции. Подценява се обаче колко голяма част от имотния пазар са жилища купени за „паркиране“ на пари, които са спестени по подобен начин, включително от българи работещи в чужбина. В статията ясно посочвам, че това далеч не е основен и единствен двигател на инвестиции и растеж. Посочвам само, че еднократен външен риск би имал негативен ефект.
@Радка Вълкова – разбирам критиката и я приемам. Описаното от мен горе не се отнася до самото оценяване, процесите и изискванията. Затова цитирам и препращам към самите стандарти. Обсъждам с какви данни може да се борави и качеството им. Щом аз въпреки опита и образованието си и дългите си опити да изчистя данните не успявам, не мога да го очаквам от оценителите. Повечето знам, че използват чужди данни като benchmark. Това е разбираемо и отново критиката ми не е към гилдията, а че системен проблем в имотния пазар, съдебната и банковата система създава вторичен такъв в имотния пазар, който захранва циклично първия.
@Plamen – Причините за това да има празни имоти – предимно апартаменти – из страната са едни и същи. Различават се в разпределението им в големите градове и особено София и в по-малките и селата. Наистина, по-често в селата къщи са празни, защото отдавна са се изнесли живеещите в тях, но все по-често, защото са ваканционни, превърнати във вили или просто летни къщи. В големите градове има много свободни жилища, особено апартаменти, основно, защото са взети като инвестиция, не са ремонтирани и се държат на мазилка или са пуснати на пазара за наем, но няма кой да плати тези пари.
Има немалко жилища, които се дават под наем, но това има някакво статистическо значение единствено в няколко големи града. В тези жилища се живее и не може да ги наречем празни, защото макар практически винаги да не са регистрирани наематителите по местоживеене, се плаща ток, вода и се обитават. Не са регистрирани, защото нямат договор и не е регистриран, а от там и собственикът ефективно най-често пере пари изплащайки ипотеката с доходите от наема.
Когато говорим за празни жилища обаче не включваме тези или другите давани за краткосрочен наем през booking или airbnb. Говорим за тези, които стоят празни, защото собствениците са се изнесли в други жилища или в чужбина или са купени и никога не са приведени в състояние за живеене. Т.е. държат се на мазилка с цел паркиране на пари.
Доколкото наистина има жилища – най-често правилно отбеляза, че са в панелки – чиито собственици са търсили по-широк апартамент или къща, почти винаги тези се продават с цел финансиране на новата покупка. Изключение правят някои заминаващи в чужбина или когато в жилището живее възрастен човек. В някои случаи се дават под наем. Т.е. в първия случай не говорим за ново жилище, а в другите два се обитават.
По-честия случай е ново строителство, често маломерни жилища практически неизползвами за живот, които обаче се броят като единични бройки. Има сгради построени в последните 10-15 г., половината от които стоят празни.
Доколкото може да говорим за комбинация от фактори водещи до това, както и доста да спорим при липса на точни числа за делът на хипотезите горе в броя празни жилища, оценките за делът им е между 25 и 40% в зависимост от града и района. Със сигурност обаче може да говорим преразпределение на жителите в градовете към места, които никога не е било предвидено и не е следвало да се разрешава такава концентрация на живеещи. В София се вижда тази вътрешна миграция към южните части и особено в Смф зоните.
Що се отнася до примерът ти със златото, доста добра илюстрация е на алегорията ми в статията за „бетонно крипто“. Както може би знаеш, на финансовите пазари не се търгува златото в кюлчета, т.е. physical delivery практически не се случва, макар повечето договори практически да го позволяват. Златото се държи в трезори и се търгуват опции, деривати, etf-и, а дори когато самото злато се търгува, ефективно е инструмент върху него правейки го именно абстракция на физически ресурс разграничена от практическата му стойност, отколкото нещо нещо обвързано с потребността му.
В този смисъл сравнението ти на имотния пазар със златото подкрепя тезата за бетона и спекулативната стойност в основата на сегашните цени. Голяма час от жилищата се строят и купуват не с цел да се живее в тях, а да се паркират едни пари с надеждата, че ще има някой да ги купи. Ако следиш историческата стойност на златото, ще разбереш, че доверието в него, наличността и изпълнимостта на онази клауза за физическа доставка е доста крехко, но с пагубни последствия.
Така че благодаря за примера – подкрепя добре казаното от мен
@Пешо Змея – доколкото вероятно има доста средства от трафик на хора и наркотици, струва ми се, че по-голяма част е от корупция и крадене на обществен ресурс. Общото обаче е бездействието на НАП, ДАНС и прокуратурата. Може би затова и е толкова жестока борбата да се овладеят – освен всичко друго строителните фирми доста ще закъсат.
Много писане,а нищо не се казва….За жалост в Банания не се строят сгради,а Гета…Цената е такава каквато я определя печатницата на банката…Няма работещ фондов пазар,който да компенсира наливането на пари в бетон…Целия строителен сектор работи в монопол, който обслужва тези който определят всяка държава какъв тип провинция да бъде на ЕС…Гета имат всички мегаполис,но Банания е гето по презумпция, защото дори Елита разсъждава с Провинциално и Комплексарско мислене ….Цървуландия и селяндурщина,това е проблема
@Kико – разбирам емоцията, но фактологично практически нищо от коментара не е вярно.
Като старши ИТ специалист от 20+ години, опонирам на казаното от Вас:
„Има немалко, които взимат крипто или инвестират серийно в жилища, които изплащат подред от наемите.“ – от Ваш коментар към Андрей Марков. Това е във връзка с написаното в статията, че ИТ специалистите са основен фактор за повишаването на цените на имотите.
Освен ако нямате точна статистика за броя на тези „не малко“ ИТ специалисти, които инвестират серийно в жилища, думите Ви са нищо повече от предположение. В нашата фирма 500+ служители, няма нито един такъв измежду редовите ми колеги. Освен това, подобен феномен съществува при хипотезата, че имаш постоянно наематели и още куп други фактори, които практиката оборва, така че е абсурдно да говорим за масовост, която би могла да отприщи толкова голям брой апартаменти на пазара, та цените да паднат. По-скоро пазарът е залят от спекуланти, които купуват на зелено и продават преди акт 16 с печалба, или на по-късен етап с по-голяма печалба. Доходите на редовия ИТ специалист са прекалено скромни, за да е в тази игра със значителен брой апартаменти.
За останалото Андрей Марков се е обосновал добре.
Освен това, каквото е криза за едни, е възможност за други. Това че ИТ секторът в момента е в криза и с трайна тенденция на намаляваща покупателна способност, не означава, че други сектори не процъфтяват. Вземете например майсторите на довършителни работи. Преди три години квадратният метър плочки беше 55лв, сега е между 150 и 200. Почти изцяло сив сектор.
Така че, докъде ще се надува балонът? До там, до където сивият сектор може да плаща. Или ако държавата намери начин да го орегулира. което тя няма особен интерес да прави. Пукането му ще се случи при промяна на макроикономическите фактори. Ако не се случи сътресение като онова през 2009-2014 година, можем по-скоро да прогнозираме задържане. В някакъв момент ще стане по-изгодно да се инвестира в имоти зад граница и потокът на парите ще се пренасочи.
Това с квадратите от кога го говоря…Скапаните брокери и техните „общи части“ ме подлудяват. Как може да се говори, че цената в някъв квартале е еди-ква-си, като всеки един имот има различни общи части. Давам пример във Варна с кавалите от Хоум2Ю дето строят техните „Хоризонти“. Написали 4-стаен апартамент 174 квадрата. Отидох на място и го сметнах – чиста „светла“ – както казват площ – 123 кв.м. А ако трябва да сме точни, без терасите точно 101 кв.м.
Обявили 2000 Е квадрат – реално 3800 Е (реална площ).
От там нататък за какво говорим… Всичко е наопаки на тази територия.
Наистина е сериозен проблем
Много точен анализ. Напълно съм съгласен, че данните за имотите са изкривени – обявите са подвеждащи, няма единна методология, а сивите сделки правят статистиката безсмислена. Докато няма прозрачност и реална регулация, всички „цени на пазара“ са просто измислени числа.