На 7-ми септември в. Сега писа за законопроект на трима депутати от ИТН, с което се вдига ограничението на височина на застрояване на конкретни части в София. Предложението е внесено на 5-ти септември от Венцислав Асенов, Христинка Иванова и Танер Тюркоглу. Първият се бори активно в последно време с „меренето на средната скорост“ видимо като част от лобизма срещу мярката. Втората стана известна със скандали и изтекли записи показващи разцепването на партията. Третият се споменава с това, че има спорни бизнес връзки с други в партията и дъщеря му има задължения към НАП. Тримата искат да се изключат от ограниченията за височина урегулираните поземлени имоти с лице към Цариградско шосе и позволената височина да се вдигне на 125 метра. Законопроектът е едно изречение, но с голям ефект.
Сегашното положение на ЗУЗСО посочва в точка 5.3 на приложението към чл. 3, ал. 2, че в урегулирани поземлени имоти в СМФ зони с лице към голяма улица и които са на 400 м. от метроспирка може да се застрояват до 100 метра. Има обаче изключение изрично за райони Триадица, Лозенец, Младост и Изгрев, където ограничението е както във всички други СМФ зони – 75 метра. Затова кулите на Артекс, тази на 4-ти км. на Булфарма със огромния билборд със спорна законност, както и останалите в Младост, по булевардите Симеоновско, Черни връх и България са до 75 метра. Визуализация на тези зони и колко високо стигат над сегашните сгради може да видите на картата с ПУП-овете на Столична община. Натиснете бутонът с картата вляво, за да смените изгледа.
Какво точно се променя и къде?
Първо, предложението на ИТН е объркано – искат да променят точка 5.1 от приложението, а там не се споменава Младост. Т.е. в този си вид дори да се приеме няма да може да се приложи. Ако се споразумеят с НН ГЕРБ/ДПС да мине в зала, лесно може да го коригират като техническа грешка. Първо ще влиза в комисия с председател от ГЕРБ и където Асенов сам е зам. председател. Не изглежда да е бил обсъждан на заседанието на 10-ти септември.
По-важното обаче е, че освен да вдига от 100 на 125 метра ограничението за тези СМФ зони около метро спирки, маха от изключението конкретни имоти с лице към Цариградско шосе. С други думи, в цяла Младост ще може до 75 метра, но за определени имоти ще може до 125. Стана ми интересно кои са те и кой ги държи. Открих 46 имоти, които са частни, в регулация, с лице към Цариградско, в Младост (в зелено), на 400 метра от метроспирка (в синьо) и в СМФ зона. Отбелязал съм ги в червено. Има един в светло червено, който е собственост на БАН. Не е в списъка с имотите на Желязков за продаване, но от опита с паркове и градини на други места в София може да съдим, че институтът борави с държавната собственост повече като строителна компания, отколкото като средище за науката.
Тук виждате същата карта, но със сателитна снимка. Около метро спирката на арена София от страната на Младост има само държавни и общински имоти.
Кои са облагодетелстваните?
Фокусирайки се върху конкретните имоти виждаме, че повечето са малки или вече имат построени сгради. На спирка ИЕЦ/Цариградско се виждат няколко парцела, които с малко въображение и овладяване на СОС може да се прокарат изключения за разгърната площ и да се стигнат 125 метра. Това обаче е малко вероятно. Единствено първият вляво има по-голям шанс и е подал документи за ОВОС за собствен водоизточник описвайки сграда с подземни гаражи. Разбира се, имотът където се намира Метро има най-голям потенциал за комплекс с множество сгради от 125 метра. Макар да не стигат така височината на Скай Форд, ще уплътнят значително пейзажа с подобни на Капитал Форт. Няма индикации за такова желание към този момент, но промяната ще го направи напълно възможна.
Сред имотите до новата спирка след 4-ти километър попада The Mall и офис сградите около него, Бриколаж и складовете наоколо. Не се забелязват планове за по-сериозни строежи там, с изключение на една кула до паркинга на мола.
Тук попадаме на най-големия печеливш от тази схема – новият жилищен и търговски комплекс на мястото на ИПК Родина. Той беше от първите, които добавих на картата ми със застрояването още когато беше в пилотна фаза преди почти две години. Повече за него и историята му свързана с Пеевски, източването на КТБ и прочие може да прочетете в Капитал, които споделят визуализацията ми. Виждате го отново на втората снимка с височината му до 75 метра – колкото и другия проект на собствениците Булфарма отсреща на булеварда. Доколкото не може да твърдим, че има връзка между тях и законопроектът на ИТН, безспорно от всички имоти, които видях, те се облагодетелстват най-много в краткосрочен план. Достатъчно е само да изчакат да излезе в Държавен вестник и да внесат промени по проекта, които НАГ няма да може да откаже поради волята на законодателя. По принцип по каналния ред не могат да увеличат застроената площ от вече прекомерната заложената още през 2017, но дори само вдигането на височината увеличава печалбата на кв.м. драстично.
В горните снимки се фокусирам върху имотите около Цариградско шосе, защото в едното изречение на законопроекта личи, че там се целят. Тази промяна ще вдигне максималната височина и за строителство в Люлин, Надежда, Левски, Овча купел, Дружба, около летището и дори на отделни места в Слатина. В СМФ зоните там обаче вече е разрешено до 100 метра и промяната не е толкова драстична като обсъжданите горе. Все пак, ще се опитам да разглеждам и другите райони дали ще изскочи нещо.
Защо се прави това и какво да направим?
Законопроектът на тримата от ИТН е без реална аргументация. Според тях не влияе на околните, не предвижда „разходи за държавата и гражданите“ или административна тежест. Разбира се, не споменават тежестта на община София за инфраструктура и драстичното сваляне на цената на околните имоти. Доколкото естетиката е въпрос на лично мнение, в комбинация с останалата част от нормативната уредба ще доведе до влошаване на градската среда.
Всъщност, опитват се да изтъкнат, че бъдещите сгради щели да бъдат естествена преграда за шумовото и праховото замърсяване на Цариградско. Това не е подкрепено с каквито и да е източници. Най-малкото логиката говори за точно обратното – ако иска някой преграда, трябва да има ниски и дълги сгради, които да създават стена по продължението на булеварда. Също както виждаме в момента да се случва по Черни връх, където се позволиха долепена поредица от сгради с надвишени параметри благодарение на решения на Фандъкова, ГЕРБ в СОС и тогавашния главен архитект Здравков сега наместен в софийската РДНСК да контролира собствените си заповеди и да одобрява проектите, които е уредил. Има сведения обаче, че шумово и прахово замърсяване се намалява със зелени площи и особено гъста дървесна растителност. В проекта си обаче ИТН не увеличава тези изисквания за много конкретно подбраните имоти. Така или иначе контролирането на изпълнението и поддържането на задължителното озеленяване страда сериозно.
В аргументите им многократно се обяснява, че нечестно се ограничавали „възможностите“ на тези имоти. На база думите им, съмнения изтъкнати в медиите години наред за търговия с постове и влияние на партията им и така типичната за нас българите циничност, лесно може да се направи извод за реалните цели на предложението. Със сигурност един конкретен инвеститор ще спечели и от това определено няма да се намали замърсяването на булеварда. Предвид сигналите, че не е изпълнил дори задължителното озеленяване на другата си кула отсреща, надали може да разчитаме на нещо различно и тук.
Ако искате да спрете тази откровена злоупотреба, свържете се с депутатът, за който сте гласували във вашия район. Свържете се най-вече с депутатите от ИТН, чиито колети са пуснали този проект, да ги питате как е позволено това. Обърнете внимание и на темата с продажбата на държавни имоти – тя също ще се гласува скоро в парламента и ще има значение и в този контекст.