Миналата седмица писах за законопроект на ИТН, който цели да вдигне възможната височина на строителство в София на места на 125 метра. Законопроектът е едно изречение и въвежда много странно изключение (на изключението) за имоти по Цариградско шосе. Всъщност, става дума за доста конкретни имоти и така формулирано предложението ме накара да се зачудя кои са те. Именно тях показах в предишната си статия. Както обещах, разгледах и останалите из София, макар там височината да се вдига „само“ с 25%.
За подробно описание какво предлага предложението на тримата депутати ще намерите в предишната ми статия. Най-общо обаче текстът, който искат да променят сега позволява 100 метра височина в Смф зоните (в сиво) на 400 метра от метростанции (в зелено) изключвайки централната част и четири района (в червено). Тук съм добавил бъдещите метростанции и съм махнал тези изцяло в изключените райони. Те вдигат 100 на 125 и добавят няколко имота в Младост по Цариградско. Ако ви изглежда крайно специфично, това е защото е. Практическата липса на аргументация, това че тримата депутати нямат нищо общо със София и как е формулиран законопроектът ме накара да се разровя.
Първо, ще добавя двете карти, които направих. Те са по подобие на другите ми за държавните имоти за продажба от списъка на Желязков и 3D картата на застрояването на София. Те показват имотите отговарящи на горните критерии, които открих. Изключих общинските и държавните имоти, въпреки че, както се разбра, може да бъдат продадени без много шум. Изключих най-малките под 500 кв. макар би могло да се обединят с други по-големи, за да се застоят високо. Махнах метростанциите, около които няма Смф или не намерих имоти. Остават тези на картата. Възможно е да съм пропуснал някои предвид, че данните за собствеността в КАИС и iSofMap не са непременно актуални все още. Ако натиснете върху парцелите ще намерите последните данни за вид и предназначение според КАИС.
Тази карта показва същите данни, но само с парцелите в обемен вид. В някои от откритите парцели вече има построени сгради и повечето надали ще бъдат съборени, за да се възползва някой от новата височина. Тук виждате състоянието на застрояването до преди две години, тъй като тогава последно е 3D заснемането, което използва. Повече за това тук.
Отделно, размерът на имота и съседните има значение, защото има редица други изисквания като отстояние и разгърната площ. Те могат да се преценят при предложен проект, какъвто сега няма или нямам достъп за всеки от тези имоти. Затова маркирам само онези, които са засегнати по този един параметър обсъждан във внесеното предложение.
Може да отворите двете карти на цял екран тук и тук.
Засегнати райони из цяла София
Първо, в близост до горната част на Цариградско виждаме голям участък, който попада в хипотезата на този законопроект. Тези имоти се намират точно на границата на район Младост. Този най-вляво промени проекта си поне веднъж, а преди месец беше на комисия в НАГ с други предложения. Вдясно виждаме доста отделни сгради и към настоящия момент някои от празните парцели вече са запълнени. Получих дост сигнали за озеленяването там и колко е бутафорно.
Друг интересен парцел е този до районната община в Слатина. Той също попада в описаните критерии и е още на виза за проектиране. Има проект до 75 метра. Над това, както и при другите такива, трябва гласуване в СОС. Спорно е обаче колко има желание да се спират такива проекти, както и дали няма гласуване за подобни сгради да бъде из търгувано за подкрепа за други проекти, в парламента или просто за асансьори. Виждали сме и от трите. Не бих могъл да твърдя такова нещо за конкретния парцел. Давам просто пример за такава възможност след промените. Докато за 8 етажа повече може би не биха се занимавали, за 16 или 50 метра отгоре – биха.
Следващите имоти са малки, но показателни. Един от тях се вижда вече застроен – NV Tower. При нея имаше един интересен казус преди години – осветяваше целия квартал като дискотека нощем. После се оказа, че според отговор на ДНСК артистичното осветление беше незаконно и спряха. Съседният парцел е изцяло жилищна сграда в Смф (уж смесен) имот. Питайте Здравков защо. До тях се виждат няколко частни имота, които са отредени към този момент за многоетажен гараж. Попадат в хипотезата за 125 метра небостъргачи и предвид местоположението изглежда отстоянията им ще достатъчни.
На това кръстовище се вижда метростанцията Г.М. Димитров и това показва ключов проблем с този законопроект. Интересен факт тук е, че сградата отсреща на обсъжданите парцели е построена от инвеститорска компания с едноименна поправка предшестваща и наподобяваща обсъждания законопроект. Живущи в сградата на горни етажи се оплакват отдавна от неприятни вибрации и клатене когато минава метрото. При това говорим са само 50 метрова сграда. Този ефект ще е значително по-голям при по-високо строителство. От това следва, че би трябвало да се намалява етажността, а не да се уличава. Имало е, разбира се, ограничения за т.н. „вибрационна зона“ около метрото, както и изисквания за луфтове и конкретни елементи. За съжаление, според архитекти, доста от тези са отпаднали незнайно как в голяма част от града. Резултатът е видим, както казваше един партиен лозунг.
Продължаваме на юг с незастроени парцели до Студентски парк и Симеоновско шосе. Отново – на границата на районите с ограничения. Някои от тях са застроени, а други се подготвят за това и нямат започната процедура. Тук е полезно да се отбележи скандалната кула, която ще бъде забучена по очертанията на парцела на автокъщата в Студентски парк. Изискванията по ЗУТ и ЗУЗСО са специфично направени, за да са възможни такива опасни неща. А са опасни, защото тази отсечка от пътя е навярно най-опасната в Студентски град. Затова ще бъде отрязано още от парка, за да се направи нов булевард – специално за тази 60 метрова сграда. Очакваме същото за други подобни засегнати от този законопроект, независимо, че вносителите настояват, че промените им не пречат и не засягат никого и няма да има допълнителна тежест или разходи за общината.
Доколкото Черни връх е изключен от списъка, там има други проблеми, включително 215 метровата кула и стената от сгради по горната част от булеварда, някои от които според главния архитект незаконно са настроили етажи, но това е било прието от Здравков и ДНСК. Има обаче няколко парцела от другата страна, където сега има складове и един магазин Фантастико. Някой ден някой може да реши да инвестира там и тази промяна ги засяга.
На запад из Овча купел има няколко парцела, но ще обърна внимание на тези по булевард Цар Борис. Някои са застроени, а други – не. Това ще стане възможно с планираните спирки на метрото стигащи Южната дъга.
В северната част на София има доста имоти, особено до Надежда в индустриалните части. Правят впечатление обаче имотите до и зад гарата. Особени тези от северната част на линията. Там вече има застроени масивни комплекси, но ще има още много. Отстоянията няма да са им проблем и отново ще могат да стигнат 125 метра с малко машинации в СОС.
Новото метро донася този проблем този проблем и в квартал Левски. Някои от отбелязаните парцели са вече застроени, други не са и дори нямат виза за проектиране.
Какво следва?
Утре, 17-ти септември ще има обсъждане на законопроектът в комисия в парламента. Един от вносителите в заместник председател на ИТН в тази комисия. С липсата на аргументи на този проект не виждам как може да мине. В сегашната политическа среда и изтъргуване на лобистки поправки срещу подкрепа за други гласувания – като вето на недоверие – не изключвам да мине през гласуването доста бързо и необезпокоявано.
Ще следим какво ще се случи на комисията утре. Би трябвало да се излъчва на живо и ще разберем дали ще бъдат изнесени някакви аргументи и обяснена липсата на такива към законопроекта или ще бъде задушена всякаква дискусия и критика по темата.