В процеса на обновяване на данните от потенциалното застрояване в 3D картата попадам на доста документи и планове. От януари 2025-та насам добавих или промених над 8600 сгради на база визи за проектиране, искания за ПУП и градоустройствени заповеди. Една такава промяна е за въведения първо през 2024-та на картата блок на ул. Шишман, за който през март имаше входирано искане за нов ПУП с по-голяма височина. Стана известен в последните дни след като публикувах визуализация и има вече петиция срещу плановете най-вече на Българската православна църква. Разбра се, че Столична община е разглеждала от самото начало сериозно искането и търси начин да се запази облика на улицата и културното наследство. Район Сердика публикува също отрицателното си становище. Няма издадено разрешение, но е важно да се спомене, че действията на Министерството на културата са ключови в този процес.
Всички сгради на картата са на база такива документи или на нанесените вече скици в слоевете Застрояване в портала на общината. Обясних подробно процеса и отговорих на критиките за тази методология.
Зеленина в рекламите, бетон в експлоатация
Излиза обаче още доста информация. Особено, ако обръщате повече внимание на темата, ще бъдете залети в социалните мрежи от реклами на нови проекти за сгради. Всички са плувнали в зеленина, с обещания за чист въздух, широки пространства и природа наоколо. Разбира се, практически никога реалността не наподобява тези картинки. Често си личи още от рано, например при снимките пуснати от кмета на Младост.
В някои случаи обаче чрез такива реклами научаваме за плановете на инвеститори за големи проекти, за които не само няма още разрешение за строеж, но не е искано промяна на ПУП дори или задействан какъвто и да е процес. Някои са по-скоро мечти, а други е ясно че ще се осъществят под някаква форма. Причини за това може да бъде собствеността на имота, зонирането в ОУП, както и връзките им в политически и съдебен контекст.
Тези планове се публикуват най-често с цел предварителна продажба. Това всъщност е забранено, но както много други неща в установената практика на строителството в България, просто формално се оформя по различен начин и регулаторите спят. В други случаи обаче – какъвто ще видим тук – целта е с помощта на платено съдържание и имотни инфлуенсъри да се масажира общественото мнение, за да се намали отпорът при искането за промяна на ПУП и разрешение за строеж в условията на повишена прозрачност. Важно е да поставяме такива планове в контекст, за да оценяваме ефекта на вече течащи проекти, както и като антидот на купеното влияние.
С тази цел добавих нова категория в 3D картата – проекти въведени само по картинки. За тези липсват скици, искания за ПУП или какъвто и да е процес в Столична община или СОС. По редица причини обаче имам достатъчно основания да смятам, че ще се случва в тези или аналогични параметри. Тук ще дам три примера и описвам защо съм ги добавил. По подразбиране са скрити на картата, но може да се покажат като отворите филтрите горе вляво и изберете категория „Само картинки“. Оцветил съм ги в златен цвят като компенсация за архитектите, които все негодуват колко грозни съм направил „следващите им зелени бижута“.
Залез над Дубайбад
В квартал Дианабад, район Изгрев където метрото пресича ул. Тинтява се е сгушил огромен комплекс, който почти две години стоеше изоставен. Все още е на акт 14 и наскоро беше ребрандиран в опит все пак да продадат апартаментите в него. Обещанието на небезизвестният инвеститор Грийн Лайф е да бъде завършен през 2027-ма, когато се надяваме да разчисти и незаконното сметище за строителни отпадъци на територията на бъдещия линеен парк.
Срещу тази сграда вече има разрешение за строеж на друг 50 метрова. Нейният инвеститор предлага да облагороди подмостовото пространство, за да е по-малко шумно на бъдещите купувачи, а и вероятно да пасва по-добре визуални с двора на сградата му. Следващата сграда, която сега се завършва, е сравнително малка, но първо е върху земя отредена за обществено обсъждане, второ се намира направо върху колектор, в който е натикана река Новачица. Последното създаде проблеми с наводняване на гаражите по време на строежа, но съдът вече беше отредил, че проблем не вижда. По-надолу на мястото на сегашната бензиностанция Петрол се обсъжда няколко пъти в комисия изграждането на 75 метрова сграда. Именно от тези обсъждания стана ясно интересното становище от транспортен анализ, че улиците там са били толкова блокирани от трафик, че още 100 семейства в повече няма какво толкова повече да влошат положението. Проблемът е, че не са само 100 и не е само тази една или три сгради.
От документите на портала на общината разбираме, че по Тинтява на мястото на сегашния автосервиз залепена до сградата на АППК ще има друга 50 метрова сграда. Зоната е сМФ също както всички съседни. Странното определяне точно на тези имоти, както и следващия, за който ще говорим, буди съмнения за добре известния лобизъм в оформянето на ОУП на София. Тази сграда ще бъде съвсем близо до прозорците на ребрандираната Тинтява 80.
Наскоро ми изпратиха проект на още една 50 метрова сграда, която ще е отсреща на улицата. Инвеститорът Виа Ахинора е същият, който построи съседната сграда съдържаща клиника и ресторант Адела, но с практическа липса на озеленяване. Виждате я отбелязана в жълт… златно. За сградата няма искане за ПУП, виза или какъвто и да е публичен документ. Вече я рекламират на сайта си обаче и предвид зонирането и собствеността нямам съмнения, че ще я изпълнят както са решили. Картинките, разбира се, нямат общо с реалната ситуация в района, околните сгради зеленината и дори какво има в далечината. Друг проблем в случая е, че сградата ще е буквално на брега на река Новачица, която редовно прелива.
Това надали е известно на хората инвестирали вече в Тинтява 80, както и на онези замислящи се да купят от останалите апартаменти или в съседните изброени кули. Отделно, дори да се абстрахираме от плачевното състояние на улица Тинтява, тя е само 10 метра широка и практически без тротоари. Всичките ѝ изходи свършват в тапи, които и сега са крайно натоварени.
Единственото успокоение, ако може да се нарече така, е че съседният имот помещаващ сега Софтуни е собственост на Областна управа София. Т.е. държавна собственост. Той попада също в сМФ зона та ако правителството реши, може тихомълком да го продаде по отпаднала необходимост и да видим още една кула там и 30 хиляди кв.м. разгърната площ.
Към този „ансамбъл“, разбира се, следва да се добавят сградите на Артекс в близост, точно заради които в медиите се обсъжда, че са въведени лобистките промени в ЗУТ направили възможно всичко тук. В другата посока до метростанция Г.М. Димитров вече имаме данни за планираните кули на мястото на сградата на ПИБ.
Културна безстопанственост и фонд с история
На метри от злополучното кръстовище на Тинтява ще има друг проект, за който се говори отдавна. Историята около Аудиовидео Орфей в квартал Изгрев е дълга и емблематична за липсата на интерес на Министерството на културата да опазва не само на културата, но държавната собственост. Препоръчвам статията на Mediapool, в която Радослав Александров проследява делата и участниците. Също текста на Генка Шикерова в Свободна Европа от 2023 г. Холдингът стоящ зад тази драма е свързван от самото начало с Иван Костов и Стефан Софиянски.
Тук нямаме картинка, на която да стъпим. От изхода на делото обаче знаем, че се предвижда строеж на ново студио за Орфей като компенсация. Знаем също, че зоната позволява до 75 метра височина и абсурднен кинт 3.5, т.е. могат да построят 92 хиляди кв.м. разгърната площ. Разбира се, има доста други изисквания като отстояние, озеленяване и прочие, които ще повлияят на крайния проект. Ако се опитаме да си представим възможното, за да се увеличи максимално печалбата от това парче земя, ще получим нещо подобно на снимката долу.
Нямаме представа дали в крайна сметка ще изглежда така. Тук виждаме само една възможност Теоретично може да решат да запазят стила на квартала, да се концентрират върху качество, спокойствие, разумно строителство и реална зеленина, а не 5-те см. почва на Артекс. Това би било прекрасно, но предвид всичко видяно в града по-скоро се съмнявам. На този етап няма никаква публична информация или задействан процес. Ще обновя картата когато научим нещо.
Детска градина – залагалка
Говорейки за Артекс третият проект е техен. Отдавна се говори, че ще се строи нещо на мястото на Била в квартал Младост. Научихме какво миналата година от серия интервюта на собствениците на строителната фирма. Еднотипното съдържание, което само на места беше отбелязано като платено, каквото е изискването, видимо целеше да промотира проекта като едва ли не „полезен“ за квартала. Описват как ще подаряват детска градина на града. Аз го описах като подигравка и зададох насрещни въпроси като това кой ще поема разходите за довършителните работи, дали ще плащат родителите вход, за да влизат в комплекса. Най-вече дали наистина общината ще притежава имот или само акции в дружество, което реално държи сградата по добре познатата и опасна схема за избягване на данъци, в която НАП ги обвини. Що се отнася до публична инфраструктура и дарения на общината обаче, бих бил много внимателен какво всъщност правят и какво качество доставя Артекс предвид видимите резултати наскоро.
През януари виждам, че отново са говорили за сградата и са пуснали нови визуализации. В тези, както и предишните се забелязва, че са използвали аналогични полигони на тези в 3D картата ми, но сиви. Всъщност, не са аналогични – използвали са буквално стара версия на данните ми във визуализацията си. Точно това е целта на картата и се радвам, че е била полезна на тях или хората, които са наели да им правят картинките. При това условие обаче нямат право да я критикуват като неточна. Дори би следвало да се радват, че по снимките включвам модел на сградата им тук.
Този проект също няма задействана процедура, обсъждания или някаква публична информация извън опитите на Мирянови да омилостивят общественото внимание. Включвам я първо заради историята на Артекс в „магическо“ преодоляване на всякакви административни, законодателни и съдебни пречки. Второ, защото нямам съмнение, че след отшумяването на скандала с другия проект за 75 метрова сграда, районният кмет на Младост Кукурин ще лобира от името и на този инвеститор пред общината, СОС и жителите на квартала.
В съседство виждате вече строяща се друга сграда-стена пак на Артекс. Зад нея е старият неосъществен проект на Гаранти Коза. За него съм сигурен, че няма да изглежда така в бъдеще, но нямаме данни за промяна. Затова, както с другите над 20 хиляди сгради в София, разчитам на наличните документи.
Много шум за нещо
Изключение от това правило са тези три сгради и има причини да бъдат включени. Целта е същата както с целия проект – да информира за потенциалното строителство в София, как е замислено и какво е възможно. Почти всички сгради, които виждате, са одобрени от години или най-малкото строеж на това място с конкретните параметри е подсигурено административно с решения на СОС и/или ПУП-ове отдавна. Оперативно общината в момента може да забави или изиска корекция, но рядко да спре строеж. Без промени в ОУП, ЗУТ и Закона за София от страна на парламента, без строго съблюдаване на изпълнението на параметрите и озеленяването от ДНСК и самата община, но дори по-важно – без постоянство в съдебната практика и поне някакво разумно намаление на корупцията в административните съдилища, почти сигурно всичко червено на картата ще стане сиво от бетон. Разбира се, действията и практиките в общината са важни, но са предимно следствие и се движат в рамките на описаното.
Осъзнавам, че картата създава шум, който дразни инвеститори и създава допълнителна работа на общината. Всъщност, бивш и.д. главен архитект на София не пропусна да ме нахока точно за това в началото на миналата година настоявайки освен всичко друго, че изискванията за озеленяване са глупост и няма такова нещо като презастрояване. Отчитам, че картата понякога не се разбира въпреки подробно описаната методология. В същото време е вярно, че служи като инструмент за визуализация на притеснителни ситуации из града, които все по-често виждаме да се материализират. В този мисъл още тогава отговорих, че проблемът не е моето представяне, а в липсата на проследимост и абсолютна прозрачност от край до край на процеса, разбиране у обществото на базовите проблеми в градоустройството в София и да – липсата на доверие.
В посока на една от тези точки би помогнал отдавна закъснелият регистър по начина, по който е предложен от служебния министър Николай Найденов и съдържащ дигитално досие на всички такива планове и строежи в цялата страна. Както и другите отворени от него данни, този регистър ще предложи степен на прозрачност и свързаност на информацията надминаващо дори напредъка на София в последните две години. Сега постановлението е на етап съгласуване. Ако настоящото правителство на Радев реши да не спъне и тази прозрачност, каквито съмнения има, че се случва с данните на МВР и МРРБ, ще видим 3D карта като моята, но за цяла България.
Ако попаднете на други подобни реклами на сгради, за които не намирате информация, ще се радвам да ми ги изпратите. Ще се разровя и преценя дали може да се поместят на картата.