В предишната част от материала описах какви са изискванията, причините да търся публичност на плановете за озеленяване, защо и как се предотвратява това. За щастие, Столична община разпозна надделяващия публичен интерес и предостави плановете. За съжаление, не мога да ги споделя директно заради това, което аз смятам за лобистки текстове в закона.
Мога обаче да опиша със снимки какво се вижда на място и какво е трябвало да бъде. Избрах тези четири обекта по няколко причини. Първо, защото инвеститорите се рекламират основно със заявки за окъпани в зелени сгради, коректност и лукс. Второ, защото всяка от тях показва различни аспекти от неспазването на изискванията и ефектът от тях. Трето защото те са в различни фази на строеж и експлоатация позволяваща ни да разискваме възможностите за реакция. Четвърто – просто защото минавам почти всеки ден покрай тях, което освен че ми позволява да следя развитието им, ме връща редовно към мисълта, че така повече не може да се продължава.
Това в никакъв случай не значи, че по някакъв начин инвеститорите, сградите или нарушенията, които може би са били допуснати, са специални или уникални по някакъв начин. Виждаме същите в цяла София и цяла България. Докато има премного строежи въобще без разрешение или надвишили етажите, усвоили покриви или дори имоти публична собственост, при озеленяването нещата са далеч по-разпознаваеми и лесни за доказване. Поне би трябвало са, ако се упражняваше контрол. Ако имате други такива примери, бих се радвал да ги споделите в коментарите с описание какво разпознавате, че липсва.
На снимката долу съм отбелязал първите два, на които се спрях – Диамант 2 и East Plasa Hotel. Тъй като предпочетох да съм изчерпателен, се налага да разделя примерите в два текста. Следващите два примера на сгради все още в строеж ще опиша утре. Снимките в галериите долу се сменят автоматично. Може да ги спрете с бутона за пауза горе вдясно.
Диамант 2
Сградата беше рекламирана като изключително зелена от инвеститора. Гледайки плановете за озеленяване, наистина изглежда така – 86 широколистни и 52 иглолистни дървета, 168 високи иглолистни храсти, над 6000 цветя и други храсти. Заявяват, че 41% от площта ще е в озеленяване, минимум 25% от която са високи дървета. Сградата се намира на поземлени имоти 68134.803.4008, 68134.803.4005 и 68134.803.4050 с обща площ малко над 7 декара. Те имат две отделни разрешителни за строеж с отделни изисквания за озеленяване. Това означава, че поне 2824 кв.м. от площта трябва да е в зеленина и трябва да има поне 59 високи дървета като минимум общо за двата строежа.
На място виждаме, че въпреки заявките на инвеститора, има 76 широколистни дървета, 7 иглолистни и не повече от 100 храсти от какъвто и да е вид. Отделно има 18 дървета, които не отговарят на изискванията, тъй като са долепени до бордюра с отстояние под два метра от улицата и под 70 см от тротоара (снимки 13 и 14 и всички отбелязани в жълто). Няколко други са твърде близо до фасадата или балкони, които отново ги дисквалифицира (снимка 16). Има още 23 дървета, които са всъщност в общински имот, който инвеститорът е на практика приобщил към комплекса (снимка 10). Там има и тяхна рекламна табела без разрешение за поставяне.
Споменатите над 40 дървета не може да се считат към озеленяването. От останалите обаче високите са не повече от 50, което е крайно недостатъчно, за да покрие изискванията. Друго любопитно нещо е, че половината са в първият етап на строежа, който е с отделно разрешение за строеж в парцел 4005. Там нещата изглеждат добре и отговарят на изискванията. Другият парцел 4008, който е значително по-голям и има отделно разрешение с отделно изчисление на озеленяването. Там липсват поне 55 дървета и коефициентът на високи дървета е значително под 25%.
Липсват четири дървета в паркинг, който е трябвало да бъде зелена площ. лед акт 16. още зелени алеи в съседния паркинг бяха покрити с плочи Снимката е от 2021 г. и показва лехи, които после бяха бетонирани. Тук броят дървета е правилен, но както в голяма част от строежа почвеният слой е минимален и не отговаря на изискванията Снимката е от 2024 и показва място с премахнато дърво и бетонирана зелена площ. Тук липсват две дървета Липсва едно дърво, а други две са на 30 см. от пътя Пет дървета са близо до бордюра, а три са в общински имот Само две от дърветата са в имота на сградата Всички дървета тук са в общински имот. Табелата на Артекс няма разрешение за поставяне. Отбелязаният в жълто имот е общински Има пет дървета, а трябва да са поне девет По цялото продължение на имота дърветата са долепени до бордюра. Вижда се разстоянието от ствола до бордюра и недостатъчно оставената почва. Налага се напоителна система, защото отдолу е бетон и дърветата не могат да оцелеят Аналогично в другия край на сградата Дори това дърво няма достатъчно отстояние от терасата Липсват половината дървета Липсват половината дървета Тук са правилният брой, но отново има съмнения за почвения слой. Липсват повечето дървета във вътрешния двор. Не съм отбелязал местата на повечето липсващи Тези са на ръба на имота. Няколко са изсъхнали
Отделен проблем е самата зелена площ. На много места се вижда, че почвата е не повече от 5 до 10 см. дълбочина. Изискването по старата наредба е поне 30 см. и 60 см. където има дървета и храсти. Пример за това е инцидент от 2024 г., когато едно от и без това малките дървета беше премахнато и част от градинката пред него беше превърната в паркомясто. Под него личеше, че е оставено малко малко дълбочина, но и това беше бетонирано и бяха сложени плочи направо на бетона симулираща, че има почва отдолу (снимка 4). В последствие след множество сигнали и месеци напомняне на районния кмет все пак върнаха дървото и сложиха трева. Дървото обаче сега е в малка вкопана кашпа, а тревата е с не повече от 5 см. почва под нея. Т.е. дефиницията на бутафорно озеленяване.
Аналогична е ситуацията вляво, където предвидена за зелена площ има отново бетонна плоча точно над паркингите и същите плочи за паркинг. Пред същото място по план трябва да има пет дървета, но има само едно, което също няма достатъчно отстояние или почва, за да оцелее. На това и на други места части от задължителното озеленяване е изчезнало спрямо когато са получили акт 16. В някои случаи това се е случило след година. В други – в рамките на последващи разрешения за строеж с цел промяна на предназначение, където е имало промени в озеленяването на имота. Последното е дори документирано от районната община като част от сигнали.
На няколко стари сигнала за описаните случаи районната община на Изгрев отговаряше, че всичко е наред и отговаря на проекта и изискванията. Отказваха на няколко пъти да предоставят плана за озеленяване като част от този проект. Сега разбираме защо – липсват десетки дървета и не са изпълнили дори базисните изисквания за отстояния, дълбочина на почвен слой и висока дървесна растителност. В крайна сметка пет годишният срок по ЗУТ от оригиналното разрешение за строеж, в който имат задължение да правят проверки изтече в началото на 2026 г.
За щастие, има две последващи разрешения за строеж на това място за преустройство на помещения с изходи към улицата – медицински център и магазин. Извинението на районната община този път е, че срокът от първото разрешение за строеж е изтекъл, а новите разрешения не предвиждали промени по озеленяването. Това не значи, че такива промени не е имало и отговори на стари сигнали го доказва. Изискване в последвалите разрешения за строеж е да не се променя нищо по имота, включително параметрите на озеленяването. Към него задължително се прилагат оригиналните планове.
Особеното тук е, че чл. 63, ал. 5 от ЗУТ не разграничава разрешенията за строеж и срокът от пет години започва да тече отново. Конкретно районната община следва да установи към днешна дата дали озеленяването отговаря като дълбочина на почвения слой във всички лехи, като брой дървета и отстояние на оригиналния план и изискванията. При липса на документация какво са установили при проверки между 2021 и 2024 г. единствената хипотеза е, че промените са се случили във връзка и след промените на предназначението на двата обекта. Това се подкрепя от случая в края на 2024-та, където именно това беше установено, но не и възстановено според изискванията. Тогава изрично районният кмет описа, че е ограничил проверката си до тези няколко квадрата и е установил проблем свързан с преустройството на магазина. Длъжен е да го направи за целия имот и има срок от още поне три години.
East Plasa Hotel
За разлика от предишната сграда, тази влиза в експлоатация през ноември 2024-та и районната администрация има задължение до края на 2029 г. да следи дали всичко отговаря на изискванията. Разрешението за строеж обаче е от 2019 г., т.е. важи старата наредба за озеленяването.
Тук първоначално е важало изискването за 40% озеленяване и това е отчетено в първите скици, които видях. Там предвиждаха значително по-малка интензивност на строежа, дървета и градинки по високите етажи и прочие. Заради един отчетливо лобисти текст в чл. 27 на ЗУТ това се променя. Имотът изкуствено се разделя на две през 2020 от Здравков. По-малката част е от страната на бъдещият зелен ринг и се застроява почти напълно (с изключение на 4 дървета от снимка 9). Така основната сграда се води ъглова, отпадат всички ограничения и успяват да постигнат тази височина и степен на застрояване. На практика сградата е една и без каквато и да е възможност за разграничение.
Все пак, в проекта, разрешението на строеж и при влизане в експлоатация твърдят, че имат 33.28% озеленяване, 34.75% от които са висока дървесна растителност. Това е важно, защото това би трябвало да видим на място и както сами се досещате не е съвсем така.
При дърветата има проблем, но не толкова голям, колкото при Диамант 2. По план трябва да имат 56 дървета. Десет от тях следва да по терасите на 6-тия етаж. Трудно се виждат, а височината и структурата на терасите не позволява да са спазени изискванията за кашпите. Трудно е, но нека предположим, че там всичко в наред.
С тях дърветата на място стават 50. Голяма част от тях не отговарят на изискванията за отстояние едно от друго или размер на кашпа или клоц (снимки 13, 14, 15 и 23). Същото важи впрочем и за храстите в снимки 16, 17 и 18. В края на 2024 г. имаше още едно място с озеленяване отбелязано на снимка 19, което обаче после беше бетонирано. Дори с тези липси обаче покриват сериозно намалените изисквания при условие, че дърветата на 6-тия етаж съществуват и си затворим очите за отстоянията и почвения слой.
Изглед от бъдещия Зелен ринг Украсили са фасадата с идеята, че отдолу ще се минава Отбелязано е в зелено къде трябва да има над 100 кв.м. вертикално озеленяване по ограда. Отбелязано е къде трябва да има озеленяване над и под перога Изглед от началото на фактическото озеленяване Отбелязана е частта от озеленяването, която попада в имота на малката „съседна“ сграда. Отбелязана е частта от озеленяването, която попада в имота на малката „съседна“ сграда. Близкото дърво е към имота. Останалите са в общински имот. Четирите дървета към „съседската“ малка сграда. Изглед към бъдещия Зелен ринг Отбелязано е къде трябва да има поне 150 кв.м. зеленина. Отбелязано е вертикално озеленяване на ограда и къде трябвало да има перога над дърветата с още вертикално озеленяване. Ниски храсти на мястото на вертикално озеленяване върху ограда от няколко метра. Кашпите на дърветата с вътрешна страна от 70 см. Ниските лехи пред сградата. Вътре са още по-плитки. Лехите отпред. Вижда се, че част не са дори с пръст. Лехите отпред. Отбелязано е липсващо вече озеленяване. Дърветата отпред в кашпи Дърветата отпред в кашпи Височината на почвения слой не отговаря на изискванията. Къде се забелязват дървета и къде изглежда, че липсват. Липсващо вертикално озеленяване върху перога. Входът разделя „съседната сграда“ Изглед към незаконния билборд Паркът направен скоро след пускането на хотела Частта от улицата направена скоро след пускането на хотела Наводнението на същата улица заляло фоайето Наводнението на същата улица заляло фоайето
Тук фрапантното нарушение е друго. За да постигнат дори малкия дял от 33.28%, тази сграда залага много на вертикално озеленяване. Това значи увивни и други растения, които покриват няколко пероги, вертикално по огради и стени на сградата. Общо в плана има 7 такива места, които да допринасят цели 48% от общия коефициент на озеленяване.
На място не виждаме нито едно от тези вертикални озеленявания. На снимка 3 виждате озеленяване, което трябва да е значително по-високо по оградата, но представлява ниски храсти с почвен слой от около 20 см. На снимки 4 и 11 виждате нещо, което е трябвало да бъде перога покрита изцяло в зеленина допринасяйки над 350 кв.м. към общото озеленяване. Това включва както по самата конструкция, така и вертикално на оградата пред нея и пълзяща още 160 кв.м. по стените наоколо. На снимка 12 виждате, че над дърветата по план е трябвало да има още озеленяване, вероятно на мястото на терасите, както и пълзящо по стените. На снимка 24 виждате място, където е трябвало да има над 120 кв.м. вертикално озеленяване по същия начин върху перога, което липсва.
Така изпълненото озеленяване не надвишава 20% дори с много уговорки за недостатъчния почвен слой. В края 2024, но преди пускането в експлоатация имаше сигнал, че почти готовата сграда видимо не може да отговаря на изискванията на озеленяване, че кашпите са твърде малки и плитки, а дърветата и храстите няма как да оцелеят и да се развият. Тогава отговорът от районната администрация беше, че щели да видят като е готово. Месец по-късно са подписали протокол като част от приемателна комисия, че всичко е наред. Поисках този протокол като административен акт на публична институция, но районната община ми отговори, че го нямали, което не би следвало да е вярно. Поисках го от ДНСК, които също отказаха, защото засягало интересите на инвеститора, а той изрично отказал да бъде публикуван. Обжалвах това решение в съда и предстои заседание.
Под тази сграда ще минава скоро новият Зелен ринг. Липсата на озеленяване и способност да се задържа дъждовна вода означава, че рингът ще се превръща в река. Това вече се случва постоянно на улицата пред въпросния хотел. При последните дъждове беше толкова зле положението, че зеленикавата вода влезе право във фоайето на хотела (снимки 29 и 30). Въпросната отсечка от улица Тинтява, но само до входа на гаражите на въпросния хотел, както и паркът срещу хотела (снимки 27 и 28) бяха ремонтирани приоритетно с публични средства от районната община. На въпроси от жителите на района беше настоявано, че няма връзка. Същият хотел има проблем и с огромният видео билборд, който е незаконен по три различни начина (снимка 26). Сигналите към районният кмет отново остават без отговор.
Какво от това?
Това са само два примера, но типични за новото строителство в София и в цялата страна. Често изниква въпросът има ли възможност да се засичат тези проблеми още докато се строи сградата. Отговорът често е да. Доколкото озеленяването се „забожда“ и „постила“ малко преди пускане в експлоатация, много преди това се разпознават плитките кашпи, бетонните плочи на нивото на бъдещата зелена площ, липсата на резервоари за дъждовна вода или въобще място за дървета. Затова в следващата част ще споделя два примера на строящи се сгради с подобен преглед и сравнение с плана им.
Несъмнено задължение е на приемателната комисия да разпознае тези проблеми предвид, че има експерти в нея. От примерите виждаме, че това не се случва. Натрупването на такива случаи води пряко и непряко до доста от проблемите в градска среда, включително риск за безопасността и здравето на хората. Никой строеж сам по себе си не е виновен за това, но в съвкупност общото нехайство, неспазване на изискванията и дори грубо нарушаване на закона прикривани със съмнения за корупция допринасят до това, което наричаме презастрояване.
Разбира се, единствено циничността като типично българско качество ни води към предположението, че е намесена корупция. Не може да твърдим, че подобни практики е имало при който и да е от описаните тук примери. Ако прочитът ми на документите е неправилен, което би било също разумно предположение, то не може да говорим дори за административно нарушение, с което се изчерпва личното ми мнение относно разминаването между видяното на място и плановете, до които ми беше даден достъп.
Очаквайте утре следващата част от темата с още такива примери. В първата част от серията бях описал трудностите да стигна до тези документи.