Поредният пример от поредицата ми за нередности в задължителното озеленяване е тази на Блъсков в Дианабад. За разлика от предишният пример, който е буквално отсреща на улицата, тази сграда е готова от години. Аналогично дава ярки примери за пълно незачитане на нормативните разпоредби, нарушения при приемането на обектите и какво неизменно следва веднага като мине акт 16. Разликата с описаното в предишните статии може би е, че там инвеститорите развяват претенции за лукс, качество и най-вече всеобхватна зеленина и екологичност на строежите. Твърдения в рязък контраст с наблюдаваното както в проектната документация, така и на място в строежите. Блъсков и близките му замесени в този строеж поне не се крият какви са.

Както на много други строежи, озеленяването е навярно най-малкия проблем. Този конкретно стана злощастно известен със схемата, в която Фандъкова направи заменка на имот на един от синовете на Блъсков с това място, което трябваше да стане разширение на детската градина. Повече за това и протестите ще намерите в Mediapool и Капитал. Бях на протестите тогава и станах свидетел колко нагло се държа Блъсков и колко лъга. В крайна сметка схемата му успя и прибра значителна печалба с подаръка от същото икономическо мнозинство, което държи и сега СОС.

Част от тази печалба беше възможна именно, защото приложи масовата схема да застрои сградата значително повече от разрешеното. Формално кинтът е спазен, но това е възможно единствено, защото са спестили значително от озеленяването. Преди дни получих от ДНСК протокола на приемателната комисия и ще споделя какви са изводите им. Първо нека разгледаме какво се вижда на място.

Сегашно състояние

Сградата е върху два парцела – 68134.803.3950 и 68134.803.3951. На практика е една и съща и е свързана. На първата снимка виждате южната страна, където с вкопани няколко саксии с храсчета, а останалото, което би следвало да се е зелена площ, винаги е било запълнено с декоративни камъни и трици. Под него на съвсем плитко е бетон та дори трева не би оцеляла.

На втората снимка виждате другата страна на южната част където се вижда първото дърво. Както всички останали, които ще видите, то е в „кашпа“ представляваща бетонен елемент за тръба с диаметър и височина 80 см. За почти четири години дървото е с дебелина от два сантиметра. Причината е, че няма дори теоретична възможност да порасне. Изискванията за почвен слой са минимум 120 см., а при кашпа трябва да има поне един кубичен метър почва. Всяка от тези тръби побира най-много 0.4 кубични метра. С други думи нито тази, нито която и от другите подобни дървета не отговаря на нормативните изисквания нито сега, нито когато е била завършена сградата. До него се виждат още едно декоративно дърво, което е практически под стряхата и също не отговаря на изискванията.

На третата снимка се вижда алеята между сградата и детската градина. Има няколко дървета останали от преди строежа. Преди строежа отсякоха много дървета в имота – най-вероятно без разрешение. Зад няколкото оцелели на снимки четири до седем се виждат седем дървета в кашпи подобни на предишната и още три дървета засадени в земята. Всички са останали тънки вейки след четири години в земята. Нито едно от седемте кашпи не отговаря на изискванията. В протокола на приемателната комисия твърдят, че някои от дърветата са с 140 см. почвен слой. Предвид видяното на място и схемите за подземните гаражи това не изглежда да е вярно.

На осма снимка се вижда малка градинка, с която според протокола са заменили зелен хълм в плана за озеленяване. Тя е изцяло под навес на фасадата, няма дървета и храсти, но поне явно някой се занимава да я поддържа. Това личи и на девета снимка, която направих две седмици по-късно. Вижда се, че са засадили нови цветя и махнали други растения. Причината вероятно е, че лехата е крайно недостатъчна, за да оцелеят храсти и по-сериозна растителност.

Не това може да се каже за вътрешния двор. На снимка десет се вижда зелена площ, която е почти изцяло покрита с плочи или техника. Почвеният слой е под 5 см., което значи, че не може да се зачита към индекса за задължителното озеленяване. В синьо на същата снимка виждате паркоместа зад нея, които според акт 16 е зелена площ на ивици с дървета. По-добре се вижда мястото на снимка единадесет. Същото важи за снимки 12 и 13 – в синьо може да си мислите, че виждате паркоместа върху паваж, но всъщност е зелена площ на ивици, отново с дървета засадени между тях.

Зад паркоместата до фасадата виждаме малкото оцеляла зеленина. Виждаме я на снимка 14. Тя е изцяло под стреха и има 1-2 дървета, едно от които буквално удря в тавана. Изискването е да е на поне метър от навеса, но навън, не навътре. Виждаме, че и почва почти няма в лехата, което ни позволява да наблюдаваме чест проблем – половината всъщност е бетонирана. Когато се мерят подобни лехи по размерите до бордюра се пропуска, че буквално сантиметри надолу е бетон под ъгъл, за да държи на място въпросния бордюр. Така често в поне 30% от площта зелените площи не може да говорим за нужната дълбочина на почвения слой. Това обаче не е регламентирано в наредбата. Всъщност, дори регламентираните неща в нея не се спазват масово, което показвам с тази поредица.

Снимка 15 показва малка леха от северната страна. Там са заболи един клен, който бере душа. Почвеният слой е колкото саксия на балкон. На 16-та снимка се виждат още паркоместа, които се водят за озеленяване. Всъщност, маркираното в синьо е било леха с предполагаемо дърво, но веднага е бетонирано, защото явно е пречело. На последната снимка 17 се вижда издигната леха, която се води за „вертикално озеленяване“ според проекта. Почвеният слой, отстоянията от бордюра и всичко не отговарят на изискванията. Затова и онова, което се води за дървета е изсъхнало.

Промени през времето

Както видяхме при Диамант 2 на Артекс, зелените площи стават паркоместа веднага след като мине приемателната комисия. На снимката долу виждате сателитна снимка от Google Maps на обсъжданата сграда докато още се строеше през 2022 г. Виждат се зелените площи на лехи където сега има бетон и паркоместа. Същите се виждат горе в снимките отбелязани в синьо. Виждат се храсти, но не и дървета. В горната част се виждат 12 „кашпи“ и предполагаемо дървета, а не 7 както сега. На този етап сградата се довършваше и подготвяше за проверка.

Следващата снимка е от последните сателитни данни на КАИС. МРРБ се похвалиха с тях първо твърдейки, че са от 2026, но след критиката ми се поправиха и стана ясно, че София е заснета през лятото на 2023 г. Това значи, че лехите са оцелели около шест месеца. Все още не се виждат дървета където сега има паркоместа и където акт 16 настоява, че са били някак открити.

В iSofMap имаме снимки от 2024 и там вече се вижда, че лехите са бетонирани изцяло и имотът е вече в сегашното състояние.

Сателитните снимки показват, че е имало промени в озеленяването между края на 2022 г. и 2024 г. Отделно снимките от лятото на 2023 г. и тези преди това показват, че никога не е имало дървета в лехите между или под паркоместата. Бетонната плоча над гаражите прави най-малкото невъзможно това.

Какво казва акт 16?

На 22 декември 2022 има заседание на приемателна комисия назначена със заповед на ДНСК три дни по-рано – РД-19-706/19.12.2022. Още на следващия ден – последен преди коледните празници – е извадено разрешение за ползване СТ-05-714/23.12.2022 за основната сграда. Това показва изключителна експедитивност за придвижване на документи и строеж видимо пълни с нарушения. Шест месеца по-късно има вече разрешение и за малката част – СТ-05-310/21.06.2023. Първото още не е достъпно сканирано, но второто ще намерите на страницата на ДНСК.

Получих протокола от приемателната комисия на голямата сградата след запитване по ЗДОИ до ДНСК (и споменаване на двете дела за идентичен документ, които спечелих). В него се забелязват няколко интересни факта. Първо, според декларираното в протокола зелените площи са изпълнени според всички изисквания, между паркоместата има бетонни пръстени и засети дървета. Твърди се че там почвения слой достига 140 см.

Изброеното е не само невярно, но и невъзможно. При паркоместата има бетонна плоча на сантиметри под тогавашните лехи и сегашните павета. Най-фрапантното е, че в протокола се описват въпросните бетонни пръстени с височина и диаметър 80 см. Изискването през 2022-ра също както сега е дърветата в кашпи да имат поне един кубичен метър почва. Така описани бетонните пръстени осигуряват 0.4 кубични метра. Дори да беше вярно това с дълбочината от 1.4 метра, това прави 0.7 кубика.

Това означава не само, че дърветата не могат да се развиват и ще умрат, но и че не може да се причисляват към изисканията за озеленяване според наредбата на Столична община. Доколкото в протокола са споменати промени спрямо планът за паркоустройство, от описаното и видяното на място става ясно, че изначално е било заложено бутафорно озеленяване с цел бетониране на паркоместата, липса на достатъчен почвен слой, никакъв шанс зеленината да оцелее или да е изпълнена заложената в изискванията цел.

Такова мнение може да си направим от думите на комисията и видяното на място. Противното може да се докаже единствено от архитектурните планове за конструкцията и паркоустройството. В протоколът е споменат архитектът отговорен за последното. По една странна и откровено лобистка дефиниция на закона за авторското право не мога да публикувам тези части от строителните книжа. Затова ще поискам да бъдат публикувани от арх. Василева или да даде разрешение да го сторя. Ако се окаже, че са изрядни и сградата е построена грешно, то значи протоколът лъже по различен начин и други хора следва да носят отговорност.

Независимо от това, вижда се ясно на място, както и от сателитни снимки малко и преди комисията, че дървета е нямало, почвеният слой не се различава от сегашния и не отговаря на изискванията. Дори от самия протокол разбираме, че кашпите не е следвало да се приемат. Конкретно за приемане на озеленяването отговаря районната община. В протокола пише, че от район Изгрев за това се е подписал арх. Горанов. Т.е. на база описаното сградата никога не е следвало да бъде пускана в експлоатация най-малкото заради озеленяването и този подпис неправомерно е позволил това.

Този протокол се отнася до имот 68134.803.3951 и първото разрешение за ползване. Описват параметрите на застрояване. Според тях са постигнали поне 40% озеленяване. На място премерих не повече от 25% включвайки зеления покрив. Включвайки бетонираните паркоместа трудно би минало 35%. Тук следва да се вземе предвид, че повечето от тези зелени площи не следва въобще да се включат в сметката заради малкия почвен слой, липсата на отстояния и други несъответствия.

От същата страница научаваме, че само в голямата част от сградата са предвидили 53 паркоместа и още 138 за колелета. Доколкото е трудно да се прецени колко коли са побрали в подземните гаражи без да се влезе там, убеден съм, че няма място за дори 20 колелета. Според изискванията, трябва да имат поне 79.

Какво следва?

Разрешенията за ползване са съответно от декември 2022 и юни 2023. Това значи, че районната администрация е длъжна да проверява дали озеленяването отговаря на тогавашните изисквания до декември 2027 и юни 2028. При аналогични сигнали за сграда на Артекс районният кмет на Изгрев години наред настояваше, че не вижда нередности, после като откри такива отказа да провери цялата сграда, а като все пак получих плана за озеленяване и описах несъответствията, отсече, че то хубаво, ама тъкмо бил изтекъл срокът и вече не можело нищо да направи.

В този случай не очаквам нещо по-различно. Всъщност, още няма действия по сигналите ми за хотела на 4-ти км. където освен незаконния видео билборд се оказа, че поне половината задължително озеленяване липсва. Очаквам същите проблеми когато ДНСК разреши ползване на новата сграда на Артекс и тази на Тинтява 80 въпреки, че по аналогични на горния пример причини озеленяването никога не може да отговаря на изискванията с такава интензивност на застрояване и къде е излят бетонът. Може да прочетете повече защо е важно озеленяването и за тази серия от статии.

Това не значи, че няма да предам откритото като сигнал до районната община. Най-малкото, за да се документира отказът им и/или липсата на действие. Истината тук е, че процесът на контрол е счупен, а изискванията са крайно недостатъчни и меко дефинирани. Знам, че според някои архитекти и всички инвеститори са дори прекомерни, но в действителност не са достатъчни, за да осигурят заложените в тях целите. Отделно дори това, което е ясно разписано не се спазва, отчасти заради оставените вратички.

Затова следва да се разширят значително като параметри – почвен слой, отстояния и да се прецизират като изисквания. Следва да се промени ЗУТ и да се махне ограничението от 5 години за последващи проверки и промяната да важи за вече построени сгради независимо кога са били завършени. С последното няма да се нарушава правата на собствениците, тъй като никъде в закона няма презумпция, че след 5 години (или както е по-често – 5 дни) могат да разкарат всички кашпи и да бетонират всички лехи. Срокът ограничава възможността за контрол, а не дава имплицитно разрешение за неразрешени по архитектурен план промени.

Още по-важно е да се документират всички дървета в градската среда и приоритетно в тези регистри да влизат дърветата установени при приемане на строежи, компенсиращото залесяване и съществуващите дървета в частни имоти. Следва да се облекчи и автоматизира режимът на подаване на сигнали и налагане на глоби на база свидетелски показания с цел намаление на административната тежест и покриване на хилядите строежи никнещи всяка година. Трябва да започне да се прилага европейският регламент диктуващ, че дърветата и зелените площи в градска среда не може да намаляват. Това трябва да стане чрез отказ от премахване на дървета за нови строежи и значително увеличаване на изискванията за компенсиращо залесяване в рамките на самия имот.

Не на последно място, трябва да въведем принципа на виртуалното дърво – ако някой отсече неправомерно или умъртви дърво, това трябва да се документира и точното местоположение да се отбележи запазено за бъдещо такова в следващите поне 15 години. Често извършителят остава неизвестен въпреки хилещите се наблизо ръководители на бъдещия строеж. Местната администрация даже не се занимава да документира или глобява. За тази цел не трябва да има значение чия е земята и кой е извършителят – имало ли е дърво, мястото трябва да остане незастроено и в поне радиус от 4 метра около или под него не следва да има бетон, фасади или други конструкции. Мястото да бъде определено за залесяване от общината и да се посади същият или аналогичен вид дърво. Промени на тези обстоятелства да стават единствено с решение на общинския съвет.

Често обаче дърветата не са в регистър и се изсичат през почивните дни, премахват се пъновете и се маха всякаква следа. При липса на преки доказателства или документация, трябва да се приемат сведения от трима живущи в района като достатъчно доказателство. Т.е. да може трима съседи да се подпишат носейки отговорност за думите си, че на това място до скоро е имало дърво. Тогава да се определя това място като „виртуално дърво“ с цел защита срещу бъдещо бетониране, за да се засади ново и да получи шанс да порасне до размерите на отсеченото. Щом трима свидетели са достатъчни за възстановяване на земя чрез реституция заради спомени, че някой я е бил орал преди десетилетия, то същият принцип не пречи да се приложи за едно дърво и събития случили се преди дни.

Това е единственият шанс да се вдигне реалната цена на незаконно унищожено дърво. Глобите са недостатъчни и не се налагат. Когато премахнато дърво поставя под риск цял инвестиционен проект, може би ще започне да се мисли повече за зеленината в градската среда също от страна на строителите. Разбира се, очаквам веднага да креснат с аргументи за цената на жилищата, които отдавна бяха оборени.

Тази и предишните мерки следва да се приложат не само в София, но и за цялата страна. Аналогични проблеми има във всички градове и всеки от нас може да даде примери. Тези, с които илюстрирам казуса в тази поредица, срещам всеки ден пътувайки из града. Някои са само на хвърлей камък един от друг и демонстрират фрапантни нарушения сам по себе си.

А за тази конкретно сграда ще видим. Никой няма надежда, че в следващите 12 до 18 месеца местната администрация ще започне да взима мерки дори в рамките на сегашните си правомощия. Доколкото отчасти е несъмнено въпрос на липсващ административен капацитет и скъпа съдебна процедура, в случая е въпрос на липса на желание от страна на районната администрация отговорна за всички сгради описани до тук. Документите показват, че може да става въпрос и за съучастие. Скоро ще разкажа за протоколите за сградата на Артекс и хотелът на Тиков и ще се разбере дали същото ще изскочи и там.