Доста от нещата, които ви показвам започват с прост въпрос, който ме занимава. Случва се за отговора да е нужна бърза справка. По-често се налага да свалям таблици и да правя графики, както направих днес с данните за сигналите за нередности в София. Понякога обаче се изисква нещо доста по-сложно.

Може да прескочите направо към секциите с изводите и картата, но препоръчвам да прочетете как са изготвени.

• Колко от продадените жилища са в панелки?
• Методология
• Числата
• Моята интерпретация
• Карта на продажбите в София през 2025

Колко от продадените жилища са в панелки?

Питах се това заради една от трите опорни точки, които строителни предприемачи, брокери и инфлуенсъри най-често повтарят – че нямало празни жилища в новите блокове, а такива в старите, в които никой не иска да живее. Аргументът е общо взето, че семейства търсят по-големи и по-хубави жилища изоставяйки старите си панелки и това движи основно търсенето на ново строителство. Това предполага, че панелките са по-малки, както и че стоят празни, защото никой не ги иска.

Затова исках да знам, дали наистина никой не иска да купи панелките докато семейства се нанасят в новите си жилища когато и ако изобщо бъдат завършени. На този въпрос би се отговорило лесно, ако имахме работеща адресна регистрация, където всеки съвестно си сменяше настоящия адрес. Има и алтернативни начини, за които обаче компании като Електрохолд отказват да съдействат с анонимизирани данни.

Затова се обърнах към продажбите. Описах преди време колко ненадеждни са данните от обявите за цените и движението на пазара въобще. Непотребни са и в този случай. Нямаме достъп и до данните в имотния регистър по начин, по който да направим такава справка, а кабинетът Желязков и най-вече правосъдния Георгиев свиха още повече прозрачността в тази насока.

Остават данните от кадастъра. Споделих в началото на миналата година как отвориха данните си. Те включват и такива за собствеността с анонимизирани записи за частни лица. Целият анализ, който ще видите тук, се базира на сравнение на техните данни между януари 2025 и януари 2026.

Методология

Бях описал за проблемите с данните в кадастъра – най-вече липсващи имоти и неактуални записи за собственост. Доста от тези са оправени през годината. Все пак, не всичко изглежда се регистрира при тях. Новото строителство се вписва, но въпреки споразумението им с Агенцията по вписванията не са пренесли всички данни. Все още обаче аналогично на Имотния регистър липсват данни за много имоти с неизвестна собственост. Това е когато няма промени в собствеността им от началото на регистъра. Забелязах непостоянство в изписването на имена на фирми, грешки в идентификаторите на същите, различно изписване на ключови думи като актове, липсващи или сгрешени кадастрални идентификатори. Доста от тези успях да оправя или изключих от анализа.

Концентрирах се върху 2025-та г. и сравних промяната в собствеността между двата архива на данните на кадастъра, които пазя. Много имоти – пацели и самостоятелни обекти – липсваха в по-стари данни и бяха отбелязани като въвеждани за пръв път през 2025-та. Това често е заради продажба, но е възможно и да е по-други причини, включително подготовка за продажба или подялба или просто вписване на стар нотариален акт. Затова включих в анализа единствено обектите, за които е имало данни за собствеността преди.

За да засека промяна в собствеността сравних имената и идентификаторите на собствениците. В рамките на миналата година промениха начина за анонимизиране на последните при физическите лица, затова прибегнах до комбинация на сравнение на дължината на частите от името и сравнение на детайлите на акта, с който е обявена собствеността. В някои случаи ставаше дума за прехвърляне на имоти от една държавна или общинска фирма или институция на друга. Тези изключих, защото реално няма продажба, поне докато не започнат пак да продават държавни имоти от ония списък. Оставих обаче прехвърлянето на имоти от държавни имоти на общината както стана със стадион Георги Аспарухов.

Събирайки данните за анализа включих не само апартаменти, а всякакви имоти, тъй като усилието беше същото. Няма категория „апартамент“, а самостоятелен обект. Тези могат също да бъдат гаражи, в които не може да се живее. Немалко са студия, където формално също не може да се живее, но се използват масово от строителите за заобикаляне на изискването за паркоместа. За да изключа гаражите включих единствено обекти над 30 кв.м. Възможно е самостоятелните обекти да са магазини и да са над 40 кв. Липсва структурирана информация за предназначението на обектите и не мога да ги разгранича. (виж допълнение) За целите на анализа ми тези случаи ще натежат в полза на обектите извън панелни жилища, тъй като подобни има почти изцяло в новото строителство.

Отделно има случаи, в които апартаменти се превръщат в офиси, складове и магазини дори без да се промени предназначението им. Тези съвсем няма как да се засекат, също както не може, а и няма смисъл да се определя дали в цялото жилище се живее или едната стая е офис само за работа. Някъде трябва да се сложи чертата на точността, с която работим и на база достъпните данни и качеството им изключвам тези хипотези от анализа.

Доколкото е трудно да се определи причината за промяна в собствеността, бележките ни дават някои сведения. Най-честата презумпция е продажба, но има наследство, дарение и прехвърляне. Има съдебни дела, констативни протоколи и прочие хипотези. За съжаление, има порочни практики, където не се прехвърля имот, а фирмата, която го притежава. Това е с цел данъчни измами и укриване на корупция, каквито примери бяха разкрити тази година. Тези не могат да се видят в данните на кадастъра. В този анализ се опитвам да установя интерес към един или друг вид обекти фокусирайки се максимално върху частна активност. Затова изключих всички актове и хипотези, които предполагат друго.

Някои от записите за собственост сочат към несъществуващи кадастрални идентификатори. Потърсих в архивите си, но не ги открих, от което си правя извод, че става въпрос за грешка. Изключих ги от справката. Намерих около 10-тина сгради и обекти, които имат идентификатори различни от поземления имот, върху който се намират. Първите три числа трябва да съвпадат по конвенция. Става въпрос вероятно за грешка в кадастъра и вписването на сградите или при промяна очертанията, сливане или разделяне на парцели. Поправих ги и ще пиша по-късно на НАГ.

Трябваше да определя коя сграда е панелка и коя не. Учудващо нямаме публичен източник за това. Поне аз не намерих. За целта разширих картата описана по-долу и на ръка отбелязах всички парцели, върху които има само панелни блокове. Отне ми около час и половина. Така категоризирах записите, които се отнасят до панелки и кои – не.

Фокусирам се върху София, защото има най-динамичния пазар и често споровете за презастрояване и празни апартаменти се отнасят именно до този град. Бургас, Варна и Пловдив страдат от същата болест и се вижда ясно по движението, липсващата инфраструктура и хаотичното планиране. Би било интересно да направя същия анализ за тях, но исках да тествам метода си с града, който наблюдавам най-много в последните години. От София гледам само границата на града – екатте 68134 – защото ми беше по-лесно за справките и е най-големият в страната.

Допълнение

Скоро след публикуването на статията ми писаха с идея за параметър в данните на кадастъра, който съм пропуснал. В него се посочва именно предназначението на самостоятелния обект. Така от всички описани до тук параметри махнах този за квадратурата и вместо това взех онези описани като жилище или ателие. Обнових изводите долу.

Числата

За обсъждания район кадастъра има записи за собственост на 497701 поземлени имота, 101468 сгради и 894194 самостоятелни обекта. Един запис може да бъде собственост на цял имот или дял от него. Например, апартамент на съпрузи купен след брака се води на два равни дяла, т.е. два записа. Още два, ако имат дял от земята. Промени през 2025-та открих в 26596 такива записа. Те се отнасяха до една или повече сгради и обекти в 11471 поземлени имота.

След прилагане на описания горе алгоритъм на сравнение на стари и нови собственици получих 17088 записа отнасящи се до 6095 самостоятелни обекта и 669 сгради намиращи се на 4132 поземлени имота. На база описаните данни мога да кажа с голяма доза сигурност, че става дума за продажба и в сравнително редки случаи друга форма на прехвърляне между лица.

От тези 1566 са в панелки и са сменили собствеността си през 2025-та. Самостоятелните обекти извън панелките, които са предимно апартаменти, но може да включват гаражи, магазини и офиси, са 4529. Това означава, че поне 25% от всички обекти продадени през миналата година са били в панелки.

Ако обаче вземем само жилищата (виж допълнение) – апартаменти, ателиета и къщи, получаваме, че 1426 от прехвърлените са панелки и едва 2695 са други жилища. Това значи, че 34.6% от продадените жилища миналата година са панелки. От останалите 1497 са гаражи. Останалото са офиси, маказини, складове и други. Изводът е, че далеч не е вярна тезата, че пазарът се движи от хора изнасящи се от панелките си и трябват повече нови сгради.

От апартаментите извън панелки виждаме 26 сгради с продадени 20 и повече обекта – апартаменти и гаражи. Това видимо е ново строителство, което е влязло в експлоатация. Събирайки тези получаваме 953 обекта или 21%. Иначе казано, 26 сгради в София отговарят за 21% от всички обекти продадени миналата година извън панелните блокове.

Панелните апартаменти са в 864 сгради или средно по 1.8 апартамента на блок. Тези извън панелките са в 1677 сгради или средно по 2.7. При последните включваме и апартаменти и етажи от къщи. Когато цялата сграда като къща е сменила собствеността си, е в друга категория и не се води за самостоятелен обект.

Моята интерпретация

Почти 35% ми говори, че интересът към панелните жилища е сериозен. Това, което видях в данните, не подкрепя тезата, че се изоставят за сметка на по-ново, хубаво и широко строителство – теза, с която напоително ни облъчват за състоянието на пазара.

По-горе споменах, че са три опорките – другите две са, че 1. цените ще паднат, ако се строи много повече и затова трябва да застрояваме градинки, училища и паркове и че 2. не било вярно, че имотният пазар бил пълен с черни капитали, а в действителност движел икономиката, която щяла да колабира без него. За тези двете ще пиша друг път.

Обяснения защо не виждаме сведения за обсъжданата сега теза има няколко. Първото е липса на зелени площи, достъпност и понякога дори връзка със света в новото строителство. Доколкото самите сгради имат (някакви) градинки, хубави асансьори и сами по-себе си превъзхождат значително панелките (особено с абсурдните им полуетажи) стъпвайки извън границите на строежа липсва тротоар, парк или детска площадка, училище и детска градина. Много софиянци се оправят катерейки се на колата, но нерядко дори липсва път. Доколкото всички смятаме, че вина носи общината – и исторически това наистина е така – най-вече е функция на презастрояването и корупционното начало на голяма част от проектите.

Всичко това се вижда ясно дори от сателит. Когато маркирах на ръка панелките, неизменно новото строителство беше със странни форми, бетонирани изцяло и без всякаква видима зеленина. Панелите се разпознаваха лесно по „шареното“ състояние на покривите им, но също големите общински имоти под тях, пътеки, паркчета, много дървета и детски площадки.

Друга причина е цената. Новото строителство струва почти двойно на панелните жилища. Доколкото може да спорим дали това е заради по-добрите материали, качествено строителство, цена на земята, спекула или пазарна логика, факт е, че ако сте младо семейство със средни доходи едно жилище в нова сграда въобще няма да е по джоба ви. Това, всъщност, се оказва сериозен проблем за демографията. Именно недостатъчно пространство и градската среда се сочи като една от водещите причини за нерешителност на двойки да имат деца.

Тук трябва да се отбележи, че панелните апартаменти, макар идващи с много други проблеми, всъщност имат по-добро разпределение и квадратура от новите, които излизат на пазара в момента. По това отношение са по-добри дори от апартаменти с двойна цена. От гледна точка на качеството като пукнатини, течове и прочие мисля, че всеки може да каже доста от свой опит за новото строителство. Разходите са понякога по-големи за вътрешни ремонти, но значително по-малки за поддържането на самата сграда.

Доста се говори за оставащия живот на панелките. Аз също смятах, че съвсем скоро ще имаме огромен социален проблем с тях. Санирането трябваше да удължи значително живота им. Вместо това – както много други евро- и бюджетни програми – се превърна в схема за точене, а сградите бяха просто изолирани и то не особено добре. Дори така мнението на архитекти е, че повечето панелки имат поне 20-30 г. живот. При земетресение, например, биха били по-безопасни от всичко строено през 90-те. Динамиката на пазара през изминалата година показва, че хората нямат притеснения по този показател.

Карта на продажбите в София през 2025

Както споменах по-горе, в събирането на данни за анализа не се ограничих само до самостоятелните обекти, а всички промени в собствеността. Това ми позволи да направя карта на всички включени данни. Показва само поземлените имоти, в рамките на които е открита промяна в собствеността. Цветовете показват къде има най-много такива.

Когато натиснете на един имот ще видите обяснение – колко обекта, колко дяла, между кои дати са промените, както и какво лице е новия собственик. Показал съм и какви видове лица притежават по данни на кадастъра дялове или обекти в рамките на този поземлен имот. Това може да са например апартаменти, някои от които да са на физически, юридически лица или държавата.

Разбира се, предвид обемът на обработената информация, проблемите в нея и това, че немалка част трябваше да чистя на ръка, възможно е да има грешки. Ако забележите такива или имате идеи за подобрения, ще се радвам да ги споделите в коментарите.

Може да ви е интересно също да погледнете и картата ми за собствеността на имотите в страната. Целта ми с нея беше да създам инструмент, с който да проверяваме дали градинката пред блока или парка до вас не са се „оказали“ изведнъж частни и неизменно ще бъдат застроени.