Очаквах, че някой ще се заеме да направи карта на собствеността на тези имоти. Именно там беше големият спор предвид, че министърът на околната среда настояваше, че на това място река няма. Разбира се, документите от собствената му институция показа обратното. За съжаление, няколко дни след наводнението това не се случи. Затова седнах да я направя аз.

Допълнение: междувременно Свободна Европа пусна подробна статия вникваща отвъд официалните данни, които показвам тук.

Цялата карта ще намерите по-долу. В нея съм оцветил имотите според това дали са държавна, общинска или частна собственост според последните данни на кадастъра. Частната може да е на физически, юридидически или съсобственост смесена от последните, включително от чуждестранни лица. Вижда се ясно, че голяма част – но не цялата – от протежението на реката е държавна собственост и по-специално на МОСВ – същата, която настоява, че там няма нищо.

Имотите с чуждестранна собственост включват две офшорни компании в Сейшелски острови с посочени реални собственици кипърски граждани. Те именно притежават парцелите, които пострадаха най-много от наводнението. Още две компании са също с такива кипърски собственици. На пръв поглед, всички изглеждат свързани предвид, че са със сходни имена. Поне някои от тях са свързани според Търговския регистър и медиите с Арабаджиеви.

На картата виждаме освен реката и плажа още няколко държавни имота. По специално сграда на Националната разузнавателна служба, която гледа точно над аквапарка построен върху самата река Не открих информация дали сградата се използва и дали е пострадала от наводнението. Встрани е от коритото на реката. Над този имот нагоре по хълма виждаме и имот на Министерството на отбраната. На запад от Елените в посока Св. Влас виждаме също три имота на Сливенската митрополия.

В светло зелено виждате общинските имоти, които предимно представляват пътища. В зоната на наводнението обаче виждаме, че всички пътища са частна собственост. Особено тези над коритото на реката. На следващата снимка виждате пример за имот по продължението и със собственост офшорка с „реален собственик“ кипърски гражданин.

Картата може да отворите и на цял екран през този линк. Тук може да я разгледате с легендата. Натискайки върху парцелите ще видите информация за собствеността. С бутона с лупата може да ги направете съвсем прозрачни, за да видите сградите отдолу. С още едно натискане се показва оригиналния вид. С бутона с картата може да смените основата от сателитни снимки на географска карта само с очертания на сградите отдолу.

Може да също отворите картата на цял екран.

Ако имате идея каква още информация може да се добави на картата, моля пишете в коментарите. Ще се радвам, ако добавите линкове към документи свързани със споменатите фирми или парцели, за да ги добавя. Данните горе са от кадастъра, които може да не съвпадат непременно с Имотния регистър. Ако имате документи от тях, може да ги споделите също. Както и с предишните ми карти ще подобрявам тази с времето.

Допълнение

Няколко души подсетиха, че над сегашната застроена площ има още частни земи, които са готови за застрояване. Причината е, че са изменени на урбанизирана територия и са предназначени за курортни селища. Особено на запад от Елените има три имота с обща площ два пъти повече от сегашния курорт и са собственост на „ХОЛИДЕЙ ВИЛИДЖ“ АД и „ЗАХАРЕН КОМБИНАТ – ПЛОВДИВ“ АД. Първите станаха известни покрай наводнението и поставените лица за собственици. Вторите са отново свързани с тях. Промених и легендата и няколко компании, които се свързват в медиите със семейство Арабаджиеви ги отбелязах в жълто.

В момента парцелите са гори, макар да не се водят за такива по кадастър. Става дума за целия западен склон и части от източния. Над тях земите се водят общински частни и държавни. Поне за сега докато някой в кабинета Желязков не реши, че са с „отпаднала необходимост“.

Преди седмица писах за това как новата система на кадастъра предоставя отворени данни. Те включват както географска информация за парцели, сгради и самостоятелни имоти, така и записи за собствеността на последните от публични и частни юридически и физически лица. За тези няколко дни данните предизвикаха сериозен интерес. Забелязаха се доста добри въпроси, критика, но и откровено подвеждаща информация – къде от притеснение, къде от зла умисъл. Затова искам да разясня няколко неща, включително какво не знаем и какво очакваме да видим.

Защо ги има тези данни?

Първите, които ги вкараха в употреба отвъд GIS системите изглежда бяха BIRD.bg. Аналогично на справките от търговския регистър, те добавиха и тези към търсачката си, която свързва данни за смяна на ръководство, обществени поръчки, еврофондове, споменавания в различни изтекли данни, а сега и собственост на имоти из страната.

Тъй като сайтът на кадастъра все още не предоставя лесна възможност за сваляне да отворените данни, аз го направих автоматично и предоставих архива на BIRD и други. Ще го намерите в края на тази статия, както и скрипта за сваляне. Това, както и факта, че явно първи писах за тях, накара някои да коментират, че аз съм отворил данните. В действителност, за да бъдат тези публично достъпни за свободна употреба данни част от новата система на кадастъра, имат заслуга много хора както в институциите, така и извън нея. На първо място за изискването в закона въобще да има отворен код и отворени данни в такива системи има голяма заслуга Божидар Божанов. Въпреки това виждаме как много често това изискване се пропуска, така че трябва да се даде заслуженото на множество хора, включително политически назначения и отделни хора сред изпълнителите на поръчката, които са направили така, че да се случи. Иначе информацията за тези данни вече беше известна и се е обсъждала в професионалните групи и форуми още през декември.

Доста често да отварям данни, които следва да са достъпни, но не са. Последно така направих с разрешителните за сеч, от години го правя за документите за застрояването и авариите в инфраструктурата. Аналогично от още по-отдавна отварях данните на Столична община за замърсяването на въздуха, когато ресорната агенция отказваше твърдо да публикува навременни данни с разбивка по часове. Когато започнаха да го правят по задължение отвън спрях този поток. В този случай обаче просто разпространих новината, че кадастъра са ги пуснали и може да се използват свободно.

Критика и проблеми

Имаше, разбира се, критика както към новата система, така и към данните. Кадастърът отдавна има проблеми с натоварването, но в случая има оплаквания от функционалността за няколкото хиляди специалисти въвеждащи информация. Доколкото те имат смисъл, осъзнаването защо са важни и какви ще са последствията от тях изисква вникване в материята. Тази седмица е имало среща на министерството, изпълнителите и целевата група на тези системи за оправяне на проблемите и разбирам, че се работи по тях. Има също критика по заданието, следенето на изпълнението и отново срещу определени практики на Информационно обслужване.

Самите данни също имат проблеми и те са в две групи. Първата е за самата справка. Първоначално липсваха данни за няколко общини и селища като Варна, например. На 6-ти добавиха Варна, но пак изглежда, че липсват някои селища. Причината навярно е непълнотата на самия кадастър за цялата територия. В предишната си статия писах, че идентификаторите за физически лица са кодирани, за да не се разкрива лична информация. Първоначалната информация е, че макар кодирани, те са еднакви между различните файлове и така може да се проследи общата собственост на лице без да се разкрива. След статията ми обаче бяха открити редица несъответствия, което може да говори за проблем с алгоритъма. Аналогичен се прилага без проблем при Търговския регистър. Трябва кодирането на ЕГН-тата тук да следва същите правила и настройки както в ТР, за да може информацията да се съпоставя между двете. Не на последно място, свалянето на данните е почти невъзможно на ръка в пълния си мащаб предвид хилядите архиви. Аз написах скрипт за целта, поради което бях сред първите споделили го.

Втората група проблеми са свързани не с новата система, а с качеството на въведената информация, практиките на специалистите работещи с кадастъра, нормативните изисквания към него и исторически причини. Дали даден имот е въведен с очертания, собственост, правилен адрес и прочие информация зависи в голяма степен от това дали е имало нужда за самия собственик. Пример може да бъдат ипотека и продажба. Качеството на тези данни, както и такива в миналото е доста спорно поради редица проблеми от двете страни на масата. Забелязват се грешни адреси, дублирани идентификатори на индивидуални обекти, сгрешени ЕИК на фирми и прочие. Важното тук е, че данните не съответстват непременно с това, което виждаме в имотния регистър, а следва да бъдат само отправна точка за по-нататъшни разследвания.

Имаше, разбира се, оплаквания произтичащи от искрено неразбиране или нарочен опит за внасяне на смут. На няколко пъти се видяха твърдения, че така изтичали лични данни, че толкова голям архив щял да се използва за имотни измами, кражби и изнудване. Риск за измами винаги има, но тези данни по-скоро биха го намалили, отколкото да го увеличат. Данните са достъпни в дори по-голяма пълнота срещу заплащане в имотния регистър. Отворените данни не съдържат лична информация, а тази на компании и общински фирми не е лична или търговска тайна в случая. Аналогични възгласи имаше когато бешемотворен търговския регистър и се видя, че са кухи. Най-любопитна ми беше нишката, която плетат няколко души пишещи по групите и най-вече замесени в имотния бизнес, че тази прозрачност била комунизъм, защото само комунистите ги интересува кой къде какво има, придобива от общински и държавни имоти, национални и градски паркове и сменя като предназначение. Тук не знам какво да отговоря освен, че видимо изкарването на все повече неща на светло притеснява доста хора. Най-сигурен признак за това би бил, ако някой се опита да премахне или ограничи отворените данни на кадастъра с каквото и да е извинение.

Полезни по множество начини

Няма масив от данни, който да е идеален и абсолютно верен към датата на публикуване. Особено в такива мащаби. Ключът към използването правилно на данните винаги е бил да се разбере методологията на събирането им, ограниченията и условностите. Затова винаги прекарвам толкова време в описване именно на тези три неща. Пример са данните за раждаемостта и абортите. Когато писах, че данните от кадастъра са невероятни, имах точно това предвид – въпреки всички описани проблеми и нуждата от чистене на определени очевидни грешки, това е много добър източник, който ще помогне не само за анализи и разследвания сам по себе си, но и е важен базов масив, който да се използва за визуализации на други данни.

В не по-малка степен ще помогне на откриването на проблемите в старите данни, за които говоря по-горе, с въвеждането и практиките на специалистите. Прозрачността в тази си форма изкарва често на преден план дълбоки проблеми в една или друга институция и бранш. Това е причината много министерства и агенции да се опитват всякак да избягват заложеното в закона изискване за отворен код и данни. Отчасти заради лобизъм и активно прикриване на нередности, но в чувствително по-голяма степен страх от видимост на пороците и неефективността. Изисква се смелост и откритост сам да публикуваш подобна информация. Това е най-добрият начин да имаме разбиране и разговор по тези теми и път към поправянето на дефектите.

Може да свалите всички отворени данни на кадастъра от този архив (актуални към 4-ти фев 2025). Там ще намерите json-ите с линкове и дати на всеки отделен архив с документи, zip с всички свалени документи, един с обърнати всички данни за собственост в csv файл от 24 млн. записа и един с всички shp файлове обърнати в geojson формат и намалена точност на координатите до половин метър, който е по-лесен за използване във визуализации. Ако искате сами да свалите документите, може да използвате полу-автоматичния ми скрипт на bash. Надявам се, че от кадастъра ще направят това по-лесно, например като общ архив от 5Gb.

Информацията, която търсихме са точните очертания на области, общини, землища и отделни парцели. Тази информация има много приложения отвъд работата с недвижими имоти. Преди 11 години, например, бях свалил парче по парче голяма част от тези данни и бях ги обобщил в опростена версия на картата на общините и селищата в България. Пуснах ги свободно с цел визуализации на данни и сам ги използвах в графиките си за данните за сеч, избори и редица други. Аналогично, за картата ми с документите за градоустройството в София през последните четири години съм свалил близо 25% от всички парцели в столицата. Подобно е положението и с 3D картата за застрояването. Данните влизаха в употреба в поне 10 от проектите и визуализациите ми до сега.

Затова с радост открих, че в новият портал на кадастъра има секция отворени данни, където може да се свали архивирана цялата спомената информация – отделни парцели, сгради и самостоятелни обекти в SHP формат. Вече свалих данните за община София и няма да се налага да товаря сървърите на НАГ и кадастъра всеки път като излезе нов документ. Данните съдържат много метаданни като площ, брой етажи, точен адрес, собственост, район, начин на употреба и документ определят последното. Дори само информацията за адресите е безценна, тъй като до сега нямаше такава публична база данни в България. Има дори адресите на самостоятелни обекти – гаражи, апартаменти и други части от сгради, включително къде се намират точно и колко е (законната) им площ.

Това обаче далеч не е всичко. Публикувана е информация за собствеността на тези имоти – дали цялостно или частично, физическо, юридическо лице, община или държава и с какви документи и кога е установена тази собственост. Има дори ЕИК и имена на фирмите, а когато е частно лице, името е маскирано, а ЕГН-то е криптирано, така че да не се разбере, но да е пак уникално и да може да се съпостави с други записи. Това е безценна база данни с публична вече информация, която без да преувеличавам ще отвори нова страница в разследванията на злоупотреби на части и публични лица.

Данните в този си вид са генерирани на 14-ти декември. Надявам се да имат възможност да ги обновяват редовно, особено собствеността. Все още липсва известна информация – за 6 общини липсват данни, включително община Варна. От тях, както и сред други общини липсва информация за около 380 селища или 7.2%. Изпратих и друга обратна връзка към създателите на портала и разбирам, че се работи по попълването на цялата информация. Две основни точки бяха двуезична документация и номенклатури, както и начин да се сваля всичко наведнъж.

Дори към този момент обаче е нещо внушително. Бих го сравнил само с публикуването на отворени данни от търговския регистър с тази разлика, че са много по-ясни, подредени и готови за употреба. Показах данните на няколко познати експерти работещи с GIS системи и събиращи информация от подобни регистри от цял свят. Един особено ми пише през няколко месеца да пита дали поне очертанията на парцелите в градовете имаме. Всички бяха удивени от качеството и пълнотата на информацията и метаданните, включително в сравнение с аналогични източници в Германия, Великобритания и щатите.

Успях да сваля всички данни автоматично и вече ги преглеждам подробно. Особено тази за собствеността. Все още нямам идея какво от тези данни и как ще го покажа, но определено има доста какво да се направи с нея. Знам обаче, че ще използвам парцелите във визуализацията си за данните за сечта, които отворих наскоро. Особено за стартиращи бизнеси това ще е много полезно отвъд чистите GIS системи, недвижими имоти и планиране. Ако имате идеи как бихте използвали данните или вече сте направили нещо с тях, споделете го в коментарите.

Допълнение 6-ти януари 2024

BIRD.bg направиха доста бързо търсачка са всички тези данни на scan.bird.bg/kais. Вече освен данни за фирмите от търговския регистър, обществени поръчки, европроекти и други, ще се намират и имотите, които те притежават. Информацията е много, но вече хора откриха и споделиха в Bluesky и Mastodon проблеми с някои записи. Както писах горе, липсват и данни за някои населени места и общини. С времето dataset-а само ще се подобрява и ще виждаме още негови приложения.

Ако не сте забелязали до сега, обичам картите като тип визуализация. Показват в пространството изключително сложна информация, а в ръцете на добър дизайнер може да се превърнат дори в изкуство. Именно затова направих инструмента за анализ на изборите. Целта му беше да сравняваме по общини резултатите както от различни вотове, така и с данни от НСИ и Министерството на финансите.

Покрай изборите обаче бързо разбрах, че имаме нужда от още по-детайлни карти – по градове и села. Това стана още по-очевидно, когато отворих данните за разрешителните за сеч, където всичко е кодирано по землища. Възможно е да се покажат данните като точки с координатите на селищата, но това рядко изглежда добре или е полезно. Проблемът е, че е изключително трудно да се открият административните граници в България. Картата на общините я изведох от OpenStreetMap. Агенцията по геодезия, която поддържа кадастъра, публикува някакви карти, но са неизползваеми в този си вид. Затова преди време се захванах и събирайки информация от различни източници съставих карта на всички землища в България. Актуална е към януари 2015 и може да я свалите свободно от Github, където е документирана.

Картата е в geojson формат и съдържа 4626 землища. Очертанията им не съвпадат с реалните, а са доста точно приближение – до 100-130 метра. Опростих геометрията и ограничих точността на координатите, за да намаля размера на файла. Сега е около 2Mb, което позволява да се използва в интерактивни карти. Всяко землище има кода на населеното място по ЕКАТТЕ. Някои от землищата имат и списък със селища, които са на територията им, защото нямат собствени землища. В България има около 600 такива, три от които са градове.

Приложения

Отново в Github ще намерите и таблица с ЕКАТТЕ кодовете, имената на населените места, кода на общината, площта на землището им и населението към декември 2013. Някои селища нямат площ на землището или население. На картата в лилаво се вижда разпределението на населението из страната. На втората карта в червено пък се виждат разрешението количества дървесина за сеч между април 2011 и декември 2014.

Разпределение на населението в страната

Разрешителни за сеч по землища

Следващите три примера са от парламентарните избори през 2014-та. Първата карта показва къде най-много са били дописвани гласоподаватели като процент от всички в списъка. Дясната карта показва същите данни, но на общинско ниво. За община Аврен 22% от имената в списъците са дописани. Ако разделим обаче на селища, виждаме, че в самия Аврен нивото е ниско, а в околните села то стига до 75%. Следващите карти показва избирателната активност и къде има най-много зачетени бюлетини (между 60 и 100%).

Гласоподаватели дописани в списъците – по селища и по общини

Избирателна активност – НС 2014

Най-много зачетени бюлетини – НС 2014

Умишлено не съм сложил легенда на тези карти – целта им е визуално да сравните точността на представената информация. При такава степен на детайлност, цифрите за конкретните селища не са от такова съществено значение. Най-често се търси концентрация на събития тип heatmap или сравнение на селски и градски региони. При визуализация на данни свързани с населението като избори и статистика на НСИ ще е полезно да се слагат различни стойности на прозрачност в съответствие с населението на региона. Така ще изпъкват регионите с най-голямо значение за общия резултат – нещо, което сега не виждаме. Ще го видите в тази карта на NYT. В зависимост от данните, трябва да се избира правилно групиране за цветовете. Аз предпочитам равните интервали. При прозрачността обаче трябва log, защото населението на София ще изтрие всички останали селища от картата с минимална прозрачност.

Ограничения

Най-важното, което трябва да знаете за тази карта е, че тя не представя точно границите на населените места, а доста точно приближение. Затова не е подходяща за преценка дали една точка е в границите на землище или не. Всъщност, списъкът на „включени селища“ към някои землища е направена точно така – взех координатите на населените места и проверих в кой полигон се намират. Ако обаче точката е била твърде близо до границата, може да се окаже, че селището е приписано на съседното землище. Използвах този алгоритъм, но ни трябват много по-точни граници, за да направим коректна справка. Тъй като обаче селата са малки, не мисля, че това ще има отражение към визуализациите. Не трябва обаче да се забравя, че при показване на данни, трябва да се събират стойностите за всички селища в едно землище.

Картата показва състояние към началото на тази година, така че може да има проблеми при показване на по-стари данни, където населените места имат различни имена или сега са закрити. Не открих информация за промяна на самите землища в последните десетилетия. По-скоро има промяна в това кои селища влизат в тях. Затова ще се опитам в бъдеще да добавя списък с всички ЕКАТТЕ кодове, които влизат или са влизали в тях.

На картите горе ще забележите бели петна. Това не са липсващи землища, а грешки при напасването на данните. Резултатите от избори 2014-та на ЦИК, например, имат кодове за населеното място на всяка секция. Някои от тях обаче не съвпадат с кодовете на землищата. Нямах време да проверя защо това е така и направих само няколко бързи примера. В Github обаче ще обновя картата, ако открия грешки. Ако някой иска да помогне с добавянето на кодове към землищата или поправянето им, може да го направи директно там.

Другo, което се вижда на примерните снимки тук е, че има леки процепи между землищата. Това не са празни пространства между самите граници, а козметичен дефект заради закръглянето на координатите при намаляване на полигоните в geojson.io. Всъщност, наистина има няколко празни места на картите, но са едва забележими. Причината за тях е опростяването на геометрията, което направих с mapshaper. Има две решения на този проблем. Първото е да се добавят граници (border,stroke) с широчина един пиксел и същия цвят като полигона. Така землищата се припокриват незабележимо и запълват дупките. Второто решение е да се слеят полигоните с еднакъв цвят с помощта на mapshaper, след това да се съберат пак в един файл. Това ще намали размера наполовина. Добре ще е обаче да се мине отново файла с mapshaper, за да се опрости геометрията (90%, например) и да се махнат белите петна. Така визуализацията може да се намали до 30-200Kb. Всичко това може да се направи динамично на сайта или с node на сървъра.

Това не е решение

Аналогично на останалите данни, които съм отварял, това тук е само временно решение. Кадастъра трябва да публикува землищата в отворен формат и актуални към всяка промяна настъпила с решение на МС. Данните ще са под 1Gb zip-нати за последните 100 г. Ако го направят по-умно с версиониране, ще е дори не повече от 100-200 Mb. Същото важи за границите на общините и областите. Друга важна мярка е унифициране на наименованията на населените места в регистрите. Странно е, че всички институции публикуват справки в съвсем различен формат. Някои използват стари имена, други дори да посочват ЕКАТТЕ, слагат грешни кодове. Пълен хаос.

Тези карти сами по себе си не са информация, която може да анализираме, но са от критично значение, когато искаме да осмислим данните на институциите. Показателен пример е сравнението между дописаните избиратели по общини и селища в Аврен. Трябва да може да захранваме лесно цифрите от справки от институциите, а не да се пишат конвертори всеки път, както правя аз. Примерът горе с изборите показва колко проблеми създава това. От тази карта може да се изваждат и определени региони – област или община, когато искаме да покажем разбивка на информация на местно ниво. Пример би било колко от бюджета отива за училища, здраве и ремонти в главния град и селата.

Базите данни на кадастъра са защитени тъй като по закон се плаща такса за справки. Това се отнася до конкретни имоти, собствениците им и скиците им. Не може да важи за публична информация като административната карта на държавата. Не може да крият къде точно минават границите на държавата, областите, общините и землищата. Всъщност, тази информация може да се намери на сайта им, но те твърдят, че е защитена. Картата, която споделям тук, не съдържа нито една цифра от границите предоставени публично на сайта на кадастъра.